Immobili di non residenti, gestione complessa tra F24 e dichiarazioni

Negli ultimi anni è cresciuto l’interesse, parzialmente rallentato durante il lockdown, da parte dei privati stranieri che hanno acquistato seconde case, spesso di pregio, nel nostro Paese. Il cittadino straniero che acquista casa in Italia deve confrontarsi con la complessa gestione delle formalità amministrative e fiscali italiane oltre a dover curare, in base al principio di tassazione su base mondiale, eventuali ulteriori adempimenti fiscali e dichiarativi nel proprio Paese di residenza.

Le imposte in Italia
Al non residente, cittadino straniero o italiano trasferitosi all’estero, che detiene immobili a titolo personale in Italia (la detenzione attraverso veicolo societario presenta altre specifiche complessità) si applica, in linea di principio, la stessa normativa prevista per i residenti.

Una prima distinzione deve essere operata tra proprietari che mantengono il possesso del bene immobile, ad esempio a titolo di residenza secondaria, e proprietari che invece lo locano, conseguendo un reddito.

1. Nel primo caso nessun reddito (effettivo e catastale) è imponibile in Italia, in quanto l’Imu è sostitutiva dell’Irpef (articolo 8, comma 1, Dlgs 23/2011) e nessun obbligo dichiarativo emerge quindi in capo al proprietario.

2. Quando il non residente affitta l’immobile di proprietà produce invece un reddito di natura fondiaria (articolo 23, Tuir, che definisce i criteri di territorialità) soggetto a tassazione ordinaria o al regime opzionale della cedolare secca. Il non residente è quindi tenuto a presentare il modello Redditi Pf con facoltà di invio del modello cartaceo al centro operativo di Venezia, dove dovrà essere dichiarato il reddito fondiario e gli elementi identificativi dell’immobile, avendo cura di compilare il riquadro «residenti all’estero». L’obbligo dichiarativo consegue al fatto che i canoni di locazione non sono soggetti a ritenuta sostitutiva; con l’eccezione della ritenuta sugli affitti brevi operata da portali telematici dagli intermediari immobiliari. Così, infine, vengono liquidate Irpef e addizionali locali oppure la cedolare secca (nel primo caso la base imponibile è ridotta forfettariamente del 5% a titolo di spese deducibili e si applicano le aliquote di imposta progressive senza tener conto del reddito percepito all’estero).

Qui emergono due particolarità del sistema impositivo italiano:

- l’esiguo abbattimento delle spese a titolo forfettario, mentre all’estero è spesso riconosciuta la possibilità di dedurre analiticamente i costi sostenuti o rilevanti abbattimenti forfetari (ad esempio il 50% in Francia per chi loca appartamenti ammobiliati);

- la progressività dell’imposta che non può tener conto dell’effettiva capacità contributiva, in quanto viene “misurato” soltanto il reddito italiano, mentre all’estero si riscontrano spesso aliquote flat applicate ai non residenti.

Ai fini della liquidazione delle imposte il contribuente potrà utilizzare il modello F24 a condizione di disporre in Italia di un conto corrente come “non residente”; in alternativa dovrà procedere con bonifici su appositi conti correnti bancari. Evidenti difficoltà emergono per l’utilizzo in compensazione dei crediti considerati i vincoli di natura tecnica imposti dalla nostra amministrazione.

Le cessioni
Anche il non residente beneficia della non imponibilità della plusvalenza, se realizzata dopo cinque anni dall’acquisto dell’immobile (articolo 67 del Tuir).

Se la cessione interviene entro il quinquennio sarà possibile esercitare l’opzione per l’imposta sostitutiva, attualmente al 26%, da versarsi in sede di rogito a cura del notaio rogante, pagamento che esaurisce ogni debito del cedente l’immobile verso l’erario.

Tale indicazione si limita al lato italiano: il non residente dovrà infatti verificare – in applicazione del worldwide principle taxation - l’eventuale ulteriore imposizione nel proprio Paese anche se legato da Convenzione stipulata con l’Italia: gli articoli 6 e 13 del modello Ocse prevedono infatti, per i redditi e plusvalenze derivanti da immobili, tassazione concorrente dello Stato della fonte e dello Stato della residenza.

Il superbonus 110%
Infine, come per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, anche il superbonus 110% può essere fruito dal non residente (circolare 24/E/2020). Sia che il reddito sia solo catastale, in quanto l’immobile non è locato, sia che si tratti di reddito di locazione, il non residente ha diritto a usufruire dell’agevolazione; la concreta fruizione dipenderà tuttavia dall’ammontare della imposta lorda in ciascuno dei cinque periodi di imposta in cui la detrazione viene ripartita. E in caso di incapienza di reddito imponibile, il non residente potrà comunque optare per le altre modalità di fruizione del superbonus (sconto in fattura e cessione del credito).

I casi pratici

La seconda casa per i soggiorni a roma
Soggetto residente in Gran Bretagna ha acquistato appartamento nel centro di Roma per utilizzarlo come seconda casa durante i soggiorni a Roma. L’immobile resta a disposizione (sfitto) per il restante periodo dell'anno.
Il non residente è soggetto passivo ai fini Imu e Tari. In assenza di altri redditi di fonte italiana non sarà assoggettato alle imposte sui redditi e non sarà tenuto a presentare il modello dichiarativo Redditi Pf.

La casa per le vacanze del pensionato
Cittadino italiano iscritto all’Aire, che ha lavorato sia in Italia che all’estero, la cui pensione si totalizza con quella versata nel Paese estero, possiede seconda casa in Italia, non locata, che viene utilizzata durante le vacanze.
Il non residente che aveva beneficiato dell’esonero Imu fino al 2019, è divenuto soggetto passivo ai fini dell’imposta locale nel 2020 e, come disposto dalla legge di bilancio, beneficerà di un esonero parziale (del 50%) a partire dal 2021, oltre alla riduzione ad un terzo della Tari.

La casa ristrutturata e data in affitto
Italiano trasferito in Francia, affitta l’unico appartamento di proprietà in Italia, da poco ristrutturato con canone pari a 12.000 euro annuali. Non ha altri redditi di fonte italiana.
Il contribuente potrà optare per la tassazione ordinaria sull’importo di 11.400 euro, beneficiando delle detrazioni Irpef sui lavori di ristrutturazione. Se applica, invece, la cedolare secca perderà il credito di imposta sulla ristrutturazione per tale anno.

La plusvalenza sulla casa venduta
Cittadino italiano trasferito nel 2010 all’estero mantiene in Italia, a disposizione, l’appartamento di proprietà che rivende nel 2020 (dopo cinque anni dall’acquisto), realizzando una plusvalenza di 100.000 euro.
La plusvalenza non è tassata (articolo 67, Tuir) e non dovrà presentare il modello Redditi Pf ma versare l’Imu in base ai mesi di possesso. Dovrà inoltre verificare nel Paese di residenza l’eventuale tassazione della plusvalenza realizzata.