Contratti di comodato, la registrazione viaggia online

1In sintesi

Durante il periodo di pandemia da Covid-19 la necessità di semplificare le modalità di assolvimento degli adempimenti si è posto come tema non differibile. In virtù del processo di ammodernamento e telematizzazione, l’agenzia delle Entrate ha emanato il provvedimento 465502 del 16 dicembre 2022, con il quale sono stati approvati modello e istruzioni per la registrazione telematica - da parte dei contribuenti e degli intermediari - degli atti privati (modello Rap).

L’atto destinato a fare da apripista è il contratto di comodato, che può essere registrato in via telematica già dal 20 dicembre 2022. Non è più necessario, quindi, compilare il modello 69 e recarsi agli sportelli dell’agenzia delle Entrate, previo versamento delle imposte d’atto.

In futuro, questa modalità di registrazione verrà estesa ad altri atti privati.

2La telematizzazione dei processi

Nell’ambito di questo processo di telematizzazione nei rapporti tra cittadini/contribuenti e agenzia delle Entrate, è stata prevista l’approvazione della modulistica – ai fini dele imposte indirette - di un nuovo modello, con relative istruzioni, da utilizzare da parte dei contribuenti e degli intermediari per la richiesta di registrazione telematica degli atti privati.

La base normativa per la realizzazione del processo in corso è l’articolo 38, comma 5, Dl 78/2010, il quale ha previsto che, «al fine di potenziare ed estendere i servizi telematici, il ministero dell’Economia e delle finanze e le agenzie fiscali, nonché gli enti previdenziali, assistenziali e assicurativi, con propri provvedimenti possono definire termini e modalità per l’utilizzo esclusivo dei propri servizi telematici ovvero della posta elettronica certificata, anche a mezzo di intermediari abilitati, per la presentazione da parte degli interessati di denunce, istanze, atti e garanzie fideiussorie, per l’esecuzione di versamenti fiscali, contributivi, previdenziali, assistenziali e assicurativi, nonché per la richiesta di attestazioni e certificazioni. Le amministrazioni ed enti indicati al periodo precedente definiscono altresì l’utilizzo dei servizi telematici o della posta certificata anche per gli atti, comunicazioni o servizi dagli stessi resi».

La registrazione dell’atto assume qualità di fatto ai sensi dell’articolo 2704, comma 1, Codice civile; in altre parole, a seguito della registrazione l’atto assume data certa, rendendolo opponibile ai terzi. Il Codice civile, infatti, prevede che la data della scrittura privata non autenticata «non è certa e computabile riguardo ai terzi se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l’hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l’anteriorità della formazione del documento».

Pertanto, la registrazione - cartacea o telematica - consente di attribuire data certa all’atto registrato.

3La registrazione nel periodo Covid

La necessità di semplificare le modalità di assolvimento degli adempimenti si è ulteriormente sentita durante il periodo di pandemia da Covid-19. Nel periodo di emergenza sanitaria iniziato nell’anno 2020 in cui risultata difficile, se non impossibile, l’accesso diretto agli uffici è apparsa evidente la disparità di trattamento nell’ambito della registrazione degli atti privati.

Ai fini della registrazione, infatti, sono previste modalità differenti tra gli atti notarili (scritture private autenticate e atti pubblici) – che vengono registrati telematicamente utilizzando il modello Mui (Modello unico informatico) – e le scritture private non autenticate, le quali dovevano necessariamente essere registrate recandosi presso un qualunque ufficio dell’agenzia delle Entrate.

Solo i contratti di locazione immobiliare potevano (in alcuni casi, dovevano) essere registrati con modalità telematica.

Così la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili
Il contratto di locazione può essere registrato telematicamente dai soggetti abilitati ai servizi telematici dell’agenzia delle Entrate (mediante l’utilizzo del modello Rli web) - anche mediante intermediario abilitato (professionista, Caf, ecc.) o delegato – ovvero in forma cartacea recandosi presso un ufficio dell’agenzia delle Entrate.
La registrazione telematica del contratto di locazione è obbligatoria da parte:
1) degli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’articolo 2, legge 39/1989 (si veda la lettera d-bis) dell’articolo 10, Dpr 131/1986) limitatamente ai contratti stipulati a seguito della loro attività di intermediazione;
2) nel caso in cui il soggetto obbligato alla registrazione (locatore o conduttore) sia «in possesso di almeno 10 unità immobiliari» (articolo 5, comma 3, Dpr 404/2001, come modificato dall’articolo 8, comma 10-bis, Dl 16/2012. Prima di quest’ultima modifica, l’obbligo della registrazione telematica era posta in capo ai soggetti in possesso di almeno 100 immobili).
I soggetti non obbligati alla registrazione telematica hanno comunque la facoltà di utilizzare il servizio web dell’agenzia delle Entrate.

Date le difficoltà di registrazione di atti cartacei, presso gli uffici, nel periodo emergenziale, il legislatore è intervenuto con l’articolo 62, comma 1, Dl 18/2020 sospendendo i termini per la registrazione degli atti e dei conseguenti versamenti dei tributi indiretti scadenti nel periodo compreso tra l’8 marzo e il 31 maggio 2020.

Inoltre, l’agenzia delle Entrate ha previsto, in via transitoria, la possibilità di effettuare una registrazione semplificata degli atti privati: si è trattato delle scritture private non autenticate soggette a registrazione in termine fisso (quelle aventi contenuto patrimoniale, come i contratti preliminari di compravendita e quelli di comodato aventi ad oggetto beni immobili) e quelle avviate alla registrazione facoltativamente (ad esempio per dare data certa al documenti, ai sensi dell’articolo 2704, comma 1, Codice civile; oppure si pensi all’opportunità di registrare il contratto di comodato immobiliare stipulato verbalmente al fine di fruire dell’agevolazione Imu; cfr. articolo 1, comma 747, lettera c), legge 160/2019 e articolo 1, comma 10, legge 208/2015).

Per facilitare gli adempimenti, l’Agenzia ha previsto, per la durata dello stato di emergenza sanitaria, la possibilità di fruire di determinati servizi (attribuzione del codice fiscale, ottenimento dei carichi pendenti, presentazione delle domande di rimborso, abilitazione ai servizi telematici, ecc.) solitamente erogati dagli sportelli, attraverso e-mail o Pec.

È stato anche possibile presentare tramite questi messaggi di posta – presso l’ufficio nel quale si vuole porre in essere l’adempimento - gli atti privati da registrare, quali i contratti di comodato, i preliminari di compravendita, i contratti di locazione, ecc., con contestuale versamento delle imposte d’atto e una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per attestare il possesso dell’originale dell’atto e la conformità a questo dell’immagine inviata, resa ai sensi dell’articolo 47, Dpr 445/2000.

L’ufficio comunicava al contribuente, tramite lo stesso canale utilizzato, gli estremi della registrazione e, terminato il periodo emergenziale, il contribuente ha dovuto depositare presso l’ufficio due originali dell’atto registrato (una copia è conservata dall’Amministrazione finanziaria e l’altra è stata restituita con il timbro della registrazione).

4I contratti di comodato e gli altri atti privati

In virtù del processo di ammodernamento sopra ricordato, l’agenzia delle Entrate ha emanato il provvedimento 16 dicembre 2022, n. 465502 (pubblicato il 19 dicembre 2022) con il quale sono stati approvati modello e istruzioni per la registrazione telematica - da parte dei contribuenti e degli intermediari - degli atti privati (modello Rap, acronimo di Registrazione di atto privato).

Il primo atto per il quale sarà possibile utilizzare il modello Rap è il contratto di comodato, dal 20 dicembre 2022.

Contratto di comodato e registrazione
Il comodato d’uso è disciplinato dall’articolo 1803 Codice civile come contratto con il quale una parte consegna all’altra un bene mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire lo stesso bene ricevuto.
Si ricorda che, secondo le precisazioni fornite dall'’agenzia delle Entrate, il contratto di comodato immobiliare in forma verbale non sconta l’imposta di registro (risoluzione 6 febbraio 2001, n. 14/E, salvo enunciazione in altri atti; si veda anche risoluzione 25 maggio 2006, n. 71/E), mentre il contratto di comodato immobiliare redatto in forma scritta è soggetto a registrazione in termine fisso entro 30 giorni dall’evento, quali stipula, decorrenza, ecc. (ai sensi degli articoli 13 e 19, Dpr 131/1986, come modificati dall'articolo 14, Dl 73/2022, cd. decreto Semplificazioni fiscali) con applicazione dell’imposta in misura fissa di 200 euro (articolo 5, comma 4, della Tariffa, Parte I, allegata al Dpr 131/1986).
Il contratto di comodato redatto in forma scritta ed avente ad oggetto beni mobili:
- se redatto con scrittura privata non autenticata deve essere registrato solo in caso d’uso a norma dell'articolo 3 della Tariffa, Parte II, allegata al Dpr 131/1986;
- se redatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata è soggetto a registrazione in termine fisso (30 giorni) ed al pagamento dell’imposta di registro nella misura fissa (200 euro) a norma dell'articolo 11 della Tariffa, Parte I, allegata al Dpr 131/1986.

A seguire, il modello Rap verrà implementato per la richiesta di registrazione del contratto preliminare di compravendita.Successivamente saranno individuati ulteriori atti per cui sarà possibile adottare le nuove modalità, fino ad arrivare progressivamente all’estensione della registrazione tramite il modello Rap di tutti gli atti privati, tramite l’approvazione di specifiche parti del modello dedicate alle varie tipologie di atti.

Tramite la procedura sarà possibile allegare una copia in .pdf dell’atto sottoscritto dalle parti ed effettuare il versamento delle imposte dovute tramite I24 (Servizio F24 tramite i canali telematici dell’Agenzia, con addebito in conto).

L’utilizzo del software Rap è consentito tramite autenticazione dell’utente ai servizi telematici dell’agenzia. Eventuali aggiornamenti del modello e delle istruzioni saranno pubblicati nell’apposita sezione del sito internet dell’agenzia delle Entrate e ne sarà data relativa comunicazione. La presentazione telematica del modello Rap non è obbligatoria.

La registrazione degli atti (ad esempio il contratto di comodato) può avvenire ancora presentando presso gli uffici dell’agenzia delle Entrate - da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione – della documentazione necessaria all’adempimento (atto da registrare, sottoscritto dalle parti ed eventuali allegati), unitamente al modello Rap in formato cartaceo. In caso di presentazione presso gli uffici territoriali dell’agenzia il modello Rap, per la richiesta di registrazione del comodato, sostituisce il modello 69.

5Il contenuto e la presentazione

Quanto al contenuto, il modulo consta di una parte generale, utilizzabile per la richiesta di registrazione di una pluralità di atti privati, e una parte speciale, che contiene le informazioni riguardanti la specifica tipologia di atto privato per il quale viene effettuato l’adempimento.

In particolare, il modello Rap è composto da:
- frontespizio, che riporta l'informativa sul trattamento dei dati personali;
- quadro A «Dati generali», che contiene i dati utili alla registrazione dell’atto quali la scelta dell'ufficio territoriale dell'agenzia, la tipologia del contratto, la data di stipula, l’eventuale presenza di allegati (in linea di massima l’atto va sempre allegato a eccezione del comodato verbale di comodato), la sezione con le informazioni del richiedente la registrazione e del rappresentante legale, la sezione relativa all'impegno alla presentazione telematica e il prospetto degli importi dovuti;
- quadro B «Soggetti», contenente i dati delle parti (dante causa e avente causa) risultanti dall’atto;
- quadro C «Negozio - Comodato», nel quale vanno indicate le informazioni relative al contratto (al momento, di comodato) per cui si richiede la registrazione. Ad esempio, va indicata la tipologia di contratto, se verbale o scritto e la sua durata del contratto (a scadenza ovvero a tempo indeterminato);
- quadro D «Immobili», contenente i dati degli immobili qualora siano oggetto del contratto.

Il modello Rap è presentato esclusivamente in modalità telematica, direttamente o per il tramite di intermediari abilitati (individuati nell’articolo 15, Dm Mef 31 luglio 1998). Nell’area riservata del sito internet dell’agenzia delle Entrate è resa disponibile gratuitamente un’apposita procedura web per la compilazione e la presentazione del modello Rap.

Al modello Rap devono essere allegati in un unico file, in formato Tif e/o Tiff e Pdf/A (Pdf/A-1a o Pdf/A-1b), i seguenti documenti:
- copia dell’atto da registrare, sottoscritto dalle parti. Il testo dell’atto da registrare deve essere redatto in modo che gli elementi essenziali siano leggibili tramite procedure automatizzate (ad esempio in formato elettronico o dattiloscritto). In caso contrario la richiesta di registrazione in modalità telematica non andrà a buon fine (verrà rilasciata un’apposita ricevuta) e il contribuente dovrà recarsi presso gli uffici dell’agenzia delle Entrate per completare la registrazione dell’atto;
- copia di eventuali documenti allegati all’atto da registrare (ad esempio scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni).

Una volta inserite tutte le informazioni necessarie, il sistema calcola in automatico le imposte d’atto (registro e/o bollo in autoliquidazione, incluse le sanzioni e gli interessi eventualmente dovuti) e consente di versarle contestualmente tramite addebito su conto corrente del dichiarante.Con successivo provvedimento saranno approvate le specifiche tecniche per la trasmissione dei dati contenuti nel modello e sarà reso disponibile il relativo prodotto di controllo.