Opzione trasferimento agevolato per i terreni agricoli non più utilizzati
Chance imposta sostitutiva in misura pari all’8% (10,5% per le società di comodo) calcolata sulla differenza tra il valore normale dei beni assegnati e il valore fiscalmente riconosciuto
I commi da 100 a 105 della legge 197/2022 riaprono l’opportunità per le società di trasferire i terreni e i fabbricati non utilizzati nello svolgimento della propria attività a condizioni particolarmente vantaggiose. Inoltre, le società che svolgono esclusivamente attività di gestione immobiliare possono anche trasformarsi in società semplice senza l’insorgenza di plusvalenze imponibili.
La norma ricalca quanto già previsto dai commi 115-120 della legge 208/2015 e fornisce un’occasione per le imprese che nel corso degli esercizi hanno acquistato immobili che non sono più direttamente utilizzati nel processo aziendale o che sono stati fin da subito acquistati come immobili patrimonio.
È il caso, ad esempio, dei terreni agricoli in carico a società commerciali, che per propria natura rappresentano sempre un bene patrimonio e non un bene strumentale. In condizioni ordinarie, quando una società decide di cedere un immobile deve determinare la plusvalenza imponibile in base alla differenza tra il corrispettivo percepito per la vendita il valore fiscalmente rilevante, pari di solito alla differenza tra il prezzo di carico e gli ammortamenti dedotti. Ugualmente, nel caso di trasformazione in società semplice, i beni posseduti si considerano destinati a finalità estranea all’attività di impresa e producono una plusvalenza pari alla differenza tra il valore normale e il valore fiscalmente rilevante.
Nel caso di fabbricati, o terreni posseduti da molto tempo, è probabile che il valore di carico sia molto basso rispetto al valore di mercato o al valore normale e questo, molto spesso finisce per scoraggiare sia la vendita, che la trasformazione in società in semplice, lasciando molte immobiliari in una situazione di stallo.
Per effetto della norma in questione, al momento della cessione, della assegnazione ai soci, o della trasformazione in società semplice, si dovrà versare un’imposta sostitutiva in misura pari all’8% (o 10,50% nel caso di società di comodo in due degli ultimi tre esercizi) calcolata sulla differenza tra il valore normale dei beni assegnati e il valore fiscalmente riconosciuto agli stessi, con la facoltà di sostituire al valore normale il valore catastale degli immobili. Se il valore fiscalmente riconosciuto è maggiore del valore catastale, non sarà dovuta nessuna imposta sostitutiva.
Oltre alle imposte dirette, nel caso di trasferimento dei beni mediante cessione o assegnazione, saranno dovute anche le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Queste, per effetto della norma agevolativa, saranno dimezzate rispetto alle aliquote ordinarie. Per esempio, in caso di trasferimento di fabbricati, al posto del 9%, si dovrà versare il 4,5 per cento.
Nel caso di trasformazione agevolata, le imposte di registro non saranno dovute poiché i beni rimangono intestati al medesimo soggetto che cambia forma societaria. Se per effetto del trasferimento o della trasformazione, la società annulla riserve in sospensione di imposta, generate probabilmente in sede di rivalutazione degli immobili, è dovuta una ulteriore imposta sostitutiva del 13 per cento.
La norma è rivolta alle imprese che non utilizzano direttamente i beni oggetto di cessione, come nel caso di terreni affittati, non utilizzati direttamente per lo svolgimento delle attività agricole alla data di trasferimento.
La trasformazione in società semplice, possibile solo nel caso di società che svolgono esclusivamente attività immobiliare, rappresenta una soluzione ancora più vantaggiosa nel caso di successiva vendita degli immobili. Infatti, al momento della trasformazione non è dovuta alcuna imposta di registro e una volta trasformata, la società semplice può vendere i terreni senza che questi generino alcuna plusvalenza tassabile a condizione che siano posseduti da più di un quinquennio.
Le imposte sostitutive dovranno essere versate entro in due tranches pari al 60% e al 40% da versarsi rispettivamente entro il 30 settembre e 30 novembre 2023. Le imposte di registro dovranno essere versate al momento di stipula dell’atto.
