Affitti brevi e attività d’impresa, cortocircuito per i dipendenti pubblici

L’affitto breve da parte dello stesso soggetto per un numero di appartamenti superiori a quattro, nel corso dello stesso periodo d’imposta, dal 2021 comporta la presunzione legale dello svolgimento in forma d’impresa dell’attività di percezione dei canoni da parte di persone fisiche, ma anche di enti non commerciali, compreso gli enti del Terzo settore. Infatti la formulazione del comma 595 della legge 178/2020 (legge di Bilancio 2021) non pare consentire una diversa delimitazione.

Soggettività Iva
La forma imprenditoriale in capo alle persone fisiche e agli enti non commerciali che si trovano già oggi nella condizione descritta comporta l’insorgenza della condizione di soggetto passivo Iva (articolo 4 Dpr 633/72), con la necessità della richiesta del numero di partita Iva fino dal 1° gennaio 2021 e lo sviluppo degli adempimenti contabili e dichiarativi relativi, anche ai fini delle imposte sui redditi. Per tutti l’attività in questo ambito perde il carattere del mero godimento patrimoniale degli immobili e per le persone fisiche non è più applicabile la cedolare secca.

Incompatibilità
Per alcuni persone fisiche questo status potrebbe addirittura confliggere, in modo insanabile, con altri limiti personali d’incompatibilità come nel caso dei pubblici dipendenti, in regime di lavoro subordinato a tempo pieno, per i quali l’ordinamento vieta lo svolgimento di attività d’impresa ed il possesso della partita Iva (articolo 60 del Dpr 3/1957 e articolo 53 del Dlgs 165/01). Per gli enti del terzo settore (Onlus e organizzazioni di volontariato, ad esempio), è incerto che si possa trattare di prestazioni da ricondurre fra le attività diverse da quelle d’interesse generale strumentali all’attività d’interesse generale (articolo 6 Dlgs 117/2017).

Attività d’impresa
Viene superata la previsione di criteri fissati dal regolamento di cui al comma 3-bis dell’articolo 4 del Dl 50/17 (abrogato dalla legge di Bilancio 2021) e partire da cinque unità abitative la destinazione alla locazione o sub-locazione, da parte di chiunque, è classificata come attività svolta in regime d’impresa (articolo 2082 del Codice civile). Si prescinde dalla presenza o meno di servizi (fornitura di biancheria, pulizia dei locali o altri) che comporterebbero la valutazione dei requisiti di una gestione di tipo imprenditoriale, applicandosi solo il riferimento al numero delle unità destinate allo scopo.

Locazioni brevi
Gli appartamenti destinatari delle nuove norme, per ragioni di offerta nel mercato, sono prevalentemente quelli destinati all’uso turistico, ma non vi sono motivi per ritenere estranei a queste regole presuntive gli altri immobili destinati alle locazioni abitative di durata non superiore a trenta giorni, ad esempio, per motivi di lavoro. Inoltre i canoni interessati sono anche quelli derivanti da sublocazioni e da contratti a titolo oneroso eventualmente conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, compresi anche i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.