Affitti e coronavirus, effetti ridotti sull’acconto dell’Imu

Anche le variazioni dei contratti d’affitto imposte dall’emergenza coronavirus possono riflettersi sull’acconto della “nuova Imu”, da pagare entro il 16 giugno. Il dipartimento delle Finanze ha sdoganato, infatti, il calcolo con il metodo previsionale (con la circolare 1/DF/2020), il che permette – in alcuni casi – di ridurre il conto da versare.

L’alternativa è tra versare la metà di quanto pagato nel 2019 (metodo storico, citato dal comma 761 della legge di Bilancio 2020) o applicare alla situazione concreta dei primi sei mesi del 202o le aliquote decise dal Comune per il 2019 o per il 2020, se già pubblicate sul sito delle Finanze (metodo previsionale). L’unica avvertenza – confermata dalle Faq di Assosoftware – è che il criterio adottato per determinare l’acconto deve essere uguale per tutti gli immobili situati nello stesso Comune.

Esaminiamo le diverse situazioni e i possibili effetti sull’imposta immobiliare.

Canone rinegoziato . La riduzione del canone – temporanea o definitiva – non cambia l’utilizzo dell’immobile dal punto di vista dell’Imu, quindi non ha effetti sull’aliquota del tributo locale. Alcune delibere comunali, però, prevedono aliquote inferiori per chi riduce il canone di locazione (in genere fissando una percentuale minima di sconto del canone): in questo caso, è possibile applicare l’aliquota inferiore, se prevista nella delibera per l’anno d’imposta 2019 o 2020.

Canoni sospesi o dilazionati. Nessun effetto a livello di Imu per i semplici rinvii di versamento del canone concessi o subìti dal locatore.

Cambio di tipologia contrattuale. Dovendo ridiscutere completamente le condizioni con l’inquilino, alcuni locatori sono passati dal contratto a canone libero a quello agevolato (“scambiando” il minor canone con un tax rate più leggero). In queste situazioni, se il Comune ha differenziato le due aliquote, è possibile calcolare l’imposta 2020 con quella inferiore, a partire dal mese in cui è stato stipulato il nuovo contratto.

Risoluzione del contratto. In teoria, il metodo previsionale può essere usato anche in tutti i casi in cui un contratto è stato sciolto in anticipo rispetto alla scadenza naturale. Attenzione, però, perché la chiusura del contratto potrebbe implicare l’applicazione di un’aliquota Imu più elevata. Perciò, potrebbe convenire restare al metodo storico sperando di riaffittare l’immobile nella seconda parte dell’anno così da alleggerire il conguaglio di dicembre.

L’incrocio con la Tasi
Per i Comuni che nel 2019 applicavano anche la Tasi sugli immobili locati, la regola straordinaria fissata per l’acconto 2020 (metodo storico) prevede che il locatore paghi la metà di quanto versato l’anno scorso a titolo di Imu e Tasi (intendendo come tale la quota di Tasi a proprio carico – dal 90 al 70% del totale secondo la delibera comunale – e tutto sotto il codice tributo dell’Imu). Chi dovesse scegliere il metodo previsionale, invece, utilizzerebbe l’aliquota Imu deliberata per il 2019 o eventualmente per il 2020, ignorando l’aliquota Tasi per il 2019.

I mesi di riferimento andranno inviduati con la regola che il comma 761 della legge di Bilancio 2020 fissa per le compravendite, cioè facendo “pesare” la condizione che si verifica per il maggior numero di giorni nel mese.