Bonus facciate, solo il lato «interno» deve essere visibile dalla strada

«Il prospetto esterno di un fabbricato, corrispondente a ciascuno dei lati del suo perimetro». Così il vocabolario online Treccani definisce, in senso ampio, la facciata di un edificio. Non c’è dubbio, perciò, che il bonus facciate del 90% possa agevolare i lavori eseguiti su tutte le facciate: quella anteriore, ovviamente, ma anche quelle laterali e quella posteriore. Ciò che genera incertezza, invece, è il requisito della “visibilità” di tali facciate dalla strada o dal suolo a uso pubblico. Requisito che non si ritrova nella legge istitutiva (la legge 160/2019, commi 219-224), ma è stato aggiunto dalle Entrate (circolare 2/E/2020).

Il punto è che quest’ultimo requisito è richiesto dal Fisco solo per le «facciate interne», definite come «le superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni» (circolare 2/E/2020, par. 2). Per le altre facciate, invece, il requisito non è necessario. Infatti poche righe prima, nella circolare, si legge: «L’agevolazione, pertanto, riguarda gli interventi effettuati sull’involucro esterno visibile dell'edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell'edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno)».

È probabile, perciò, che il contribuente che ha presentato l’interpello 59/2021 abbia avuto un eccesso di prudenza, nel chiedere al Fisco se potesse essere agevolata una facciata laterale parzialmente visibile dalla strada (interpello al quale le Entrate hanno dato risposta positiva, perché quattro dei cinque piani erano visibili dalla strada). Il criterio, insomma, dovrebbe essere il seguente:

- facciata esterna: è agevolata a prescindere dalla visibilità;

- facciata interna: è agevolata se visibile (anche solo in parte) dalla strada o da suolo a uso pubblico.

Proviamo ora a ipotizzare qualche esempio.

Condominio in periferia (zona urbanistica B) con quattro facciate: quella anteriore affaccia sulla strada; le due laterali danno su un giardino; quella sul retro dà su un’area di sedime aperta, che confina con un giardino pubblico e una strada privata. Nessuna delle facciate è “interna”, quindi non ci si deve chiedere se e quanto siano visibili dalla strada o da suolo a uso pubblico, hanno tutte la detrazione del 90 per cento.

Casa in montagna, in un piccolo centro (zona B): la facciata anteriore e quelle laterali danno su strade pubbliche, il quarto lato affaccia sui prati. Siamo nella stessa situazione del caso precedente: anche la facciata sul retro è esterna e non conta che i prati non siano suolo a uso pubblico.

Condominio in centro città (zona A), con la facciata anteriore che dà sulla strada, le facciate laterali in aderenza ad altri condomini e la facciata posteriore rivolta di forma quadrangolare e sul quale affaccia il retro di altri tre condomìni. Qui la facciata posteriore è “interna” in base alla definizione della circolare 2/E/2020. Perciò, a meno che non sia visibile dalla strada o da suolo a uso pubblico, non può avere la detrazione del 90 per cento. Per questa facciata, in base alla lettera a) del comma 1 dell'articolo 16-bis (ipotizzando una mera manutenzione ordinaria) si può avere il bonus 50%.

Strada e suolo pubblico
Resta da comprendere il ruolo da attribuire all’aggettivo «pubblico«. Premesso che, anche in questo caso, non stiamo interpretando una norma ma le affermazioni dell’Agenzia, è opportuno evidenziare che la locuzione utilizzata dalle Entrate è «visibile da strada o da suolo ad uso pubblico». Per cui non è la strada, a nostro parere, che deve essere «ad uso pubblico» ma è il suolo, diverso, dalla strada, che deve avere queste caratteristiche.

Se è corretta questa lettura, significa che il requisito della visibilità può essere soddisfatto da una qualunque strada (anche privata) oppure da un «suolo» (ad esempio un parcheggio) ad uso pubblico. Il cortile del vicino, essendo «suolo privato» non è utile ai fini della «visibilità».

Come si vede, la circolare ha inserito una condizione che è estremamente fattuale, e può essere verificata solo “sul posto”, peraltro nella speranza che tra il momento in cui i lavori sono eseguiti e quello in cui interviene la verifica non vi siano mutamenti sostanziali. Se, nel frattempo, viene costruito un nuovo edificio o crescono alcuni alberi che oscurano completamente la facciata, anche la verifica sul posto diventa inutile.

Chi vuole accedere al bonus facciate deve quindi munirsi di macchina fotografica, telecamera o telefonino con tanto di data impressa sul filmato o sulla fotografia per dimostrare la visibilità (anche solo parziale) della facciata? Per una detrazione molto cospicua siamo convinti che i contribuenti sono disposti a fare anche questo, e magari anche salvare le immagini reperibili su Google Street View, peraltro usate in alcuni accertamenti anche dall’Agenzia. Il dubbio però è il seguente: ce n’era proprio bisogno?