Casa arredata comprata dal costruttore, la cucina va fatturata con Iva ordinaria

Se il costruttore vende la casa arredata, il costo della cucina va fatturato a parte, applicando l’Iva ordinaria e non quella agevolata prevista solitamente in caso di immobile, non di lusso, acquistato direttamente dall’impresa. A dirlo è la risoluzione n. 25/E del 14 aprile 2021, con cui l’agenzia delle Entrate spiega perché la società immobiliare, che commercializza abitazioni arredate con cucine funzionanti, non può applicare le aliquote Iva ridotte sulla compravendita delle stesse cucine. Nè nei confronti del cliente finale nè nel passaggio dal produttore alla società immobiliare.

I tre motivi che bloccano l’aliquota ridotta

Le cucine, infatti, non sono assimilabili ai «beni immobili» (come definiti dall’articolo 13-ter del regolamento (Ce) n. 282/2011 del Consiglio del 15 marzo 2011) e nemmeno ai «beni finiti» (sulla cui cessione dal produttore alla società immobiliare si potrebbero applicare aliquote ridotte, in base alla tabella A, parte II, allegata al decreto Iva). Inoltre, la loro cessione non è accessoria all’operazione principale di vendità dell’unità abitativa (articolo 12, Dpr n. 633/1972).

L’Agenzia, infatti, ricorda che le cucine non possono essere considerate beni immobili in quanto non hanno le seguenti caratteristiche:

- non sono incorporate nel fabbricato o nell’edificio, essendo, di norma, agevolmente smontabili e rimuovibili;

- non sono parte integrante di un fabbricato o di un edificio («in mancanza di una cucina arredata il fabbricato o l’edificio non può dirsi incompleto, diversamente da quanto accadrebbe per l’eventuale mancanza di porte, finestre, tetti, scale e ascensori»);

- non sono installate in modo permanente in un fabbricato o in un edificio, «potendo essere rimosse senza di per sé distruggere o alterare il fabbricato o l’edificio stesso».

Inoltre, le cucine non hanno le caratteristiche dei beni finiti: l’amministrazione ritiene che una cucina funzionante, completa di tutti gli elementi normalmente impiegati per lo scopo a cui è destinata (elettrodomestici, mobili, sedie, tavoli, cassettiere, mensole, credenze, ripiani, eccetera), sia composta da un insieme di elementi, alla luce dei chiarimenti forniti nel tempo (circolare n. 1/1994, risoluzioni nn. 39/1996, 353485/1982, 22/1998, 269/2007).

Infine, affinché si possa parlare di operazione accessoria l’Agenzia ricorda che bisogna verificare il nesso di dipendenza funzionale con la prestazione principale e il valore comparativo delle varie prestazioni. Con la risoluzione n. 88/2001 l’amministrazione ha già precisato che «le operazioni accessorie devono avere la funzione di integrare, completare e rendere possibile la prestazione principale». E la cessione di una cucina non costituisce un elemento senza il quale la compravendita dell’abitazione non sarebbe possibile.