Con il nuovo catasto terreni edificabili con valori più realistici

La revisione del catasto si prefigge anche l’obiettivo di individuare i terreni edificabili oggi censiti tra gli agricoli.

Le aree, al di là della classificazione catastale tra i terreni agricoli ovvero, nelle situazioni più aggiornate, come «area urbana» o «corte urbana», sono censite attualmente nel catasto terreni.

In virtù dell'articolo 36, comma 2, del Dl 223/06, ai fini fiscali un’area è fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo. Oggi, al fine di verificare la suscettibilità di utilizzazione edificatoria di un terreno non rileva la risultanza catastale, ma il certificato di destinazione urbanistica.

La rilevazione catastale dei terreni edificabili richiesta dalla delega fiscale, se letta in combinato disposto con l'ulteriore obiettivo della riforma di inserire negli atti catastali, a partire dal 2026, le informazioni relative al valore patrimoniale e a una rendita attualizzata ispirati ai normali valori di mercato, potrebbe rivelarsi un obiettivo ambizioso. In questo caso i contribuenti potrebbero avere il vantaggio di conoscere prima del realizzarsi del presupposto impositivo il valore eventualmente da accertare da parte dell'agenzia delle Entrate.

È prevedibile che il valore possa essere determinato con l'attuale metodo di accertamento utilizzato dall'Agenzia. L’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) non dispone dei valori delle aree edificabili perciò si procede o comparando i valori dichiarati negli atti relativi a cespiti con le medesime caratteristiche urbanistiche ricadenti nella medesima zona stipulati in un periodo più o meno contemporaneo o, in mancanza, attraverso il metodo indiretto del valore di trasformazione. In tal caso il valore dell'area è dato dalla differenza tra l’ipotizzato valore delle opere edilizie realizzabili, tenendo conto dei listini Omi relativi a fabbricati già esistenti di simili caratteristiche, e il presunto valore di trasformazione, considerando comunque un possibile scostamento percentuale.

I valori così ottenuti potrebbero addirittura rivelarsi più verosimili dei valori, talvolta spropositati rispetto alla realtà di mercato, deliberati periodicamente da alcune giunte comunali per orientare l’azione accertativa Imu dei Comuni.