Ditte individuali, scelte tempestive per l’estromissione agevolata dell’immobile

La riapertura della facoltà per l’imprenditore individuale di estromettere l’immobile strumentale, prevista dal Ddl di Bilancio 2023, comporta una tempestiva decisione da parte di artigiani e commercianti che hanno concesso in affitto a terzi l’unica azienda. Secondo l’agenzia delle Entrate, infatti, se il contratto sarà ancora in essere al prossimo 1° gennaio, l’operazione agevolata non sarà possibile (circolare 26/E/2016), in quanto è necessario che l’attività d’impresa sia attiva alla data di riferimento (e non al momento di esercizio dell’opzione), situazione che non si verifica nel caso di specie, poiché a seguito della concessione in affitto dell’unica azienda i redditi prodotti sono qualificati come «redditi diversi» (articolo 67, comma 1, lettera h, del Tuir) e la soggettività Iva è, sostanzialmente, sospesa (circolare 26/1985).

Per chi avesse ancora la possibilità di interrompere il contratto di affitto, rientrando nella veste imprenditoriale e nel possesso dei beni costituenti l’azienda, nulla osterebbe a porre in essere l’estromissione nel 2023, sulla base del principio che i comportamenti preordinati all’esercizio di una facoltà prevista dal legislatore originano ordinariamente un legittimo risparmio di imposta non sindacabile dall’amministrazione finanziaria in base all’articolo 10-bis della legge 212/2000.

Ricordiamo che gli immobili che possono formare oggetto di privatizzazione agevolata sono quelli strumentali, tanto per natura (anche se concessi in locazione o comodato ovvero non utilizzati direttamente) quanto per destinazione (non promiscua). Disco rosso, invece, per gli immobili merce e per quelli abitativi non locati definiti come «beni patrimonio» (articolo 90 del Tuir), mentre l’eventuale regime di comunione non impedisce l’estromissione della quota dell’imprenditore.

I vantaggi dell’operazione sono, essenzialmente, tre:

1. l’aliquota ridotta dell’8% sull’eventuale plusvalenza emergente,

2. la possibilità di sostituire al valore normale quello catastale;

3. l’irrilevanza dell’autoconsumo ai fini del calcolo del quinquennio “speculativo” in caso di successiva rivendita (articolo 67, comma 1, lettera b, Tuir).

In buona sostanza, si può concludere che in tutti i casi in cui l’immobile è stato acquistato da oltre cinque anni, la vendita successiva all’estromissione produrrebbe una plusvalenza fiscalmente irrilevante, nonostante l’estromissione sia stata realizzata a valore catastale. A ciò si aggiunge che, essendo l’immobile già intestato alla persona fisica, non occorre alcun atto notarile, né sono dovute imposte di registro o ipocatastali.

L’agenzia delle Entrate ha più volte affermato (sin dalla circolare 39/E/2008) che l’opzione per l’estromissione si manifesta con il comportamento concludente dell’imprenditore, fermo restano il perfezionamento con il pagamento (peraltro eventuale) dell’imposta sostitutiva.

Questo articolo fa parte del Modulo24 Tuir del Gruppo 24 Ore.
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