Imu 2022, esenti i fabbricati «merce» delle imprese di costruzione

In vista del termine per il versamento dell’acconto Imu 2022, previsto il 16 giugno, è bene tener presente che da quest’anno l’imposta presenta alcune novità tra cui l’esonero per i fabbricati «merce» (fissato dalla legge 160/2019 che ha istituito la nuova Imu).

Negli ultimi anni l’imposta per questi immobili è stata corrisposta con aliquota agevolata dell’1 per mille, aumentabile dai Comuni fino al 2,5 per mille o diminuibile fino all’azzeramento. La particolare condizione di esonero, in vigore dal 2022 (comma 751 della legge 160/2019), impone quindi di verificare attentamente quali sono i fabbricati “merce”, cioè i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.

In sostanza, per poter essere considerato fabbricato «merce», l’immobile deve rispettare due requisiti, soggettivo e oggettivo:
1. dev’essere posseduto da un’impresa costruttrice (sono quindi escluse le società immobiliari);
2. deve trattarsi di fabbricati di qualsiasi tipo (abitativi o ad uso diverso), costruiti (quindi ultimati), destinati alla vendita, non locati.

Inoltre, non è previsto un orizzonte temporale che limiti la durata dell’agevolazione, che può essere riconosciuta fino a quando il costruttore rimane in possesso del fabbricato, purché non lo destini a locazione.

Dal punto di vista soggettivo, è controversa la possibilità di estendere il concetto di impresa costruttrice alle cooperative edilizie, relativamente agli alloggi non assegnati ai soci. Questi ultimi, secondo il dipartimento delle Finanze, possono essere considerati fabbricati “merce” (risoluzione 9/Df del 5 novembre 2015), ma si tratta di una posizione non condivisa dall’Ifel (fondazione dell’Anci) perché si interpreterebbe in maniera estensiva una norma agevolativa che fa espresso riferimento alle società di costruzioni e all’attività di vendita degli immobili, in contrasto al costante indirizzo giurisprudenziale che vieta soluzioni analogiche (nota Ifel del 28 maggio 2015).

Tra le altre difficoltà applicative, si segnala che in un arco di tempo indeterminato il fabbricato potrebbe essere locato e poi tornare libero più volte, creando il dubbio sulla possibilità di applicare a più riprese l’esenzione, che letteralmente dovrebbe spettare. Inoltre, non è chiara la sorte degli immobili concessi in comodato (l’esenzione spetterebbe) e degli immobili ristrutturati o ricostruiti, che dovrebbero anch’essi rientrare nel campo di applicazione dell’esenzione dal momento che la norma non parla di fabbricati “nuovi” (si veda la risoluzione 11/Df dell’11 dicembre 2013).

Infine, c’è la questione dell’obbligo dichiarativo, cioè se il contribuente deve necessariamente presentare la dichiarazione Imu “a pena di decadenza” dall’esonero, come previsto dal Dl 102/2013 e confermato dalla Cassazione (pronunce 21465/2020 e 5191/2022).

La nuova disciplina (legge 160/2019) non prevede più le ipotesi di dichiarazione a pena di decadenza, per cui l’obbligo dichiarativo si applicherebbe fino al 2019, come evidenziato dal dipartimento delle Finanze a Telefisco 2020. Tuttavia si tratta di una conclusione non del tutto scontata, considerato che con la recente decisione 5191/2022 la Cassazione ha affermato che il comma 769 della legge 160/2019 non ha abrogato la disposizione del Dl 102/2013, che prevedeva l’obbligo dichiarativo a pena di decadenza. Nel dubbio, è consigliabile presentare comunque la dichiarazione Imu 2022 entro il 30 giugno 2023, se non si vuole correre il rischio di perdere l’esonero.