Ipoteca da rinnovare per tempo

Campanello d'allarme della Cassazione sulla riscossione dei crediti in presenza di ipoteche, in particolare per chi ha ipoteche iscritte da quasi venti anni. Nel caso esaminato dalla sentenza 5 febbraio 2013 n. 2610, una società aveva ottenuto somme a mutuo, fornendo garanzia ipotecando un proprio immobile. Al sopravvenire di un inadempimento, era iniziata l'azione esecutiva, che si avvantaggiava dell'ipoteca iscritta sul bene dato in garanzia.
Durante la lite, tuttavia, sono scaduti i venti anni di durata dell'ipoteca sull'immobile dato in garanzia dal debitore e il Tribunale di Ancona aveva azzerato anche il pignoramento (primo atto della procedura esecutiva). Secondo i giudici marchigiani, cioè, la scadenza dell'ipoteca dopo 20 anni azzera la procedura esecutiva in corso, imponendone la rinnovazione. Rinnovazione della procedura esecutiva che poi avverrebbe come credito chirografario, cioè privo del vantaggio rappresentato dalla possibilità di soddisfarsi sull'immobile in precedenza rispetto ad altri creditori che non hanno ipoteca.
La Cassazione esclude questo scenario, ricostruendo alcuni punti fermi della procedura esecutiva. Innanzitutto, si sottolinea che l'ipoteca dura vent'anni ma può essere rinnovata per un altro eguale periodo e anche più volte.
L'articolo 2850 del codice civile chiarisce come avvenga la rinnovazione (ripresentando la nota che sintetizza il titolo di credito), adempimento che deve avvenire prima del decorso del ventennio. Se non si rinnova l'ipoteca, il creditore perde la possibilità di soddisfarsi prima degli altri sulla vendita del bene, diventando creditore chirografario (cioè non privilegiato, privo di titolo di prelazione).
La procedura giudiziaria esecutiva già iniziata aggredendo l'immobile ipotecato e dato in garanzia, tuttavia non si estingue se l'ipoteca decade per anzianità ventennale: rimangono infatti utili precetto e pignoramento a suo tempo notificati, che quindi non vanno rinnovati. L'azione esecutiva iniziata con concrete prospettive di soddisfazione (essendo garantita dalla presenza di un immobile ipotecato), prosegue per la riscossione di un credito considerato chirografario.
Il creditore può, anche decorso il ventennio, iscrivere nuovamente l'ipoteca: tuttavia la conservatoria dei registri immobiliari iscriverà l'ipoteca rinnovata tardivamente assegnandole una collocazione successiva a quella di coloro i quali hanno già iscritto ipoteca sullo stesso bene. In termini legali, l'ipoteca scaduta e reiscritta viene «postergata» cioè collocata in coda rispetto agli altri creditori ipotecari.
Secondo la Cassazione, occorre tener distinti i concetti di credito, titolo esecutivo e causa di prelazione. Il credito, che è l'oggetto dell'obbligazione, è tutelato dall'ordinamento in vario modo: accordando al creditore la facoltà di ottenerne in giudizio l'accertamento (articolo 24 della Costituzione); accordando al creditore il diritto di soddisfarsi sui beni del debitore In caso di inadempimento (articolo 2909 del codice civile); accordando al creditore la facoltà di essere preferito agli altri creditori dell'obbligato, se titolare di una causa legittima di prelazione (articolo 2808 del codice civile).
Se non vi è una rinnovazione tempestiva, l'ipoteca può esser reiscritta, perdendo l'anzianità (grado) precedente. Se non viene nemmeno reiscritta, il creditore diventa chirografario.