La cessione del capannone non ultimato vuole l’Iva ordinaria del 22%

La cessione del fabbricato non adatto all’uso, in quanto non ultimato, è soggetta a Iva con aliquota ordinaria (22 per cento). A norma dell’articolo 10, comma 2, n. 8-ter del Dpr 633/1972 (decreto Iva) sono esenti da Iva le cessioni di fabbricati strumentali, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito interventi di recupero entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento e quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione. Nel caso in cui il cedente eserciti l’opzione per l'applicazione dell’Iva, si applica il regime del reverse charge, a norma dell’articolo 17, comma 6, lettera a-bis del decreto Iva. La circolare 12/E/2007 (paragrafo 11) ha precisato che la cessione di un fabbricato effettuata in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo è esclusa dall’ambito di applicazione del citato articolo 10, numero 8-ter, «trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione, pertanto, deve essere in ogni caso assoggettata ad Iva». In senso analogo, si vedano la circolare 12/E/2010 (paragrafo 3.9), la circolare 18/E/2013 (paragrafi 3.3. e 3.3.3) e risposta a interpello 241/E/2020. Essendo la vendita esclusa dall’ambito di applicazione dell’articolo 10, numero 8-ter, non si applica nemmeno il regime del reverse charge posto che l’articolo 17 rinvia alle vendite per cui è esercitata l'opzione ai sensi del numero 8-bis e 8-ter. Per fabbricato non ultimato si intende quello che non è idoneo a espletare la sua funzione o non è idoneo a essere destinato al consumo (circolare 12/E/2007, paragrafo 11). Da quanto esposto nel quesito si può evincere che l’immobile non è idoneo all’uso e, conseguentemente, si può ritenere "non ultimato".

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