Locazioni brevi: intermediari alle prese con trasmissione dati e ritenute

Per i contratti di locazione brevi gli intermediari immobiliari non residenti devono avvalersi di un rappresentante fiscale.

In attuazione di quanto disposto dall'articolo 4 del Dl 50/2017 in tema di locazioni brevi, il provvedimento del Direttore dell'agenzia delle Entrate del 12 luglio scorso ha dettato le regole per la trasmissione dei dati e per il versamento della ritenuta nel caso in cui intervengano, con riferimento ai contratti stipulati dal 1° giugno 2017, soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare nonché quelli che gestiscono portali telematici.

Proprio tali soggetti sono destinatari di ben precisi obblighi di natura informativa e di natura pratica, essendo tenuti non solo a trasmettere dati ma anche al versamento di una ritenuta, qualora intervengano anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione.

È bene evidenziare che la ritenuta che l'intermediario deve applicare è del 21 per cento, e va applicata, appunto, all'atto del pagamento del corrispettivo al beneficiario. Tale ritenuta può essere a titolo di acconto o d'imposta a seconda che sia effettuata o meno, da parte del locatore, l'opzione per la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi. Anche per le locazioni brevi, infatti, è stata estesa la possibilità di esercitare l'opzione per la tassazione attraverso la cedolare secca, ma utilizzando la sola aliquota più elevata, appunto, del 21 per cento.

Gli adempimenti di cui si è detto sono effettuati dagli intermediari sulla base delle informazioni e dei dati forniti dai locatori degli immobili.

Gli intermediari non residenti, destinatari anch'essi delle nuove norme, vanno divisi in due: quelli che sono in possesso di una stabile organizzazione in Italia, che trasmettono, quindi, i dati secondo le modalità valevoli per gli intermediari residenti, attraverso la stessa stabile organizzazione e quelli che, invece, risultano essere privi di stabile organizzazione in Italia. In tale ultimo caso, al fine di trasmettere i dati all'agenzia delle Entrate ed effettuare la ritenuta e la relativa certificazione e dichiarazione, si devono avvalere di un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell'articolo 23 del Dpr 600/1973

Il versamento della ritenuta, che si considera a titolo d'acconto sulle imposte dovute dal locatore ovvero a titolo d'imposta qualora quest'ultimo eserciti, in sede dichiarativa, l'opzione per la cedolare secca, va eseguito entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata, e va altresì certificata e inserita nel modello 770, così come avviene per le altre ritenute. Con la risoluzione n. 88/E del 2017, l'agenzia delle Entrate ha già istituito il codice tributo per il versamento e anche quelli per il recupero delle somme eventualmente versate in eccedenza.

Da un punto di vista dei dati da trasmettere, il provvedimento dispone che gli intermediari devono trasmettere all'agenzia delle Entrate il nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l'importo del corrispettivo lordo e l'indirizzo dell'immobile. Viene anche disposto che per i contratti che si riferiscono al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore «la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata».

Il termine di trasmissione è unico. Viene infatti previsto che i dati richiesti vadano trasmessi entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui è stato concluso il contratto.

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