Niente Iva sull’immobile non ristrutturato ceduto da una società a un privato dopo il cambio di destinazione

Nel caso in esame si applica la disciplina Iva dettata dall’articolo 10, numeri 8-bis e 8-ter, del Dpr 633/1972.
Il riferimento contenuto nell’articolo 10, lettera 8 bis) e 8 ter) direttamente agli interventi di cui alle lettere c), d) e f) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 da una parte e indirettamente a quelli di cui alle lettera a) e b) del medesimo articolo dall’altra non esaurisce il panorama di tutte le cessioni di fabbricati rilevanti ai fini Iva. La norma, infatti, dice che sono imponibili Iva solo le cessioni che seguano le attività edilizie di cui alle lettere c), d) ed f) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001, facendo ritenere esenti tutte quelle altre cessioni che, benché effettuate nel quinquennio, siano susseguenti a tutti gli altri interventi edilizi e non solo a quelli ex lettere a) e b) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001.
Ora, come precisato nello Studio 57-2016/T della Commissione studi tributari del Consiglio nazionale del notariato, l’applicazione della normativa Iva dipende dalla tipologia dell’intervento edilizio. La sola modifica di destinazione d’uso non è sufficiente per inquadrare la vendita come imponibile Iva. In tale studio si precisa, inoltre, che la soluzione del quesito deriva dalla considerazione che il soggetto passivo Iva cedente non ha eseguito opere e quindi non potrà mai qualificarsi come impresa di ripristino, a prescindere se la modifica d’uso sia rilevante (da una categoria catastale all’altra) oppure non rilevante (avvenendo all'interno della stessa categoria catastale). Tale distinzione non ha alcuna incidenza sull’inquadramento fiscale della cessione di un bene nel caso in cui la modifica d'uso sia posta in essere senza opere. Ed infatti, il frazionamento di un bene può essere non solo il risultato di un’attività di manutenzione straordinaria ma anche di un intervento di maggiore portata, quando non sia configurabile in via autonoma ma ricompreso in un insieme sistematico di opere portante ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Conclude lo studio che sul piano fiscale tutto questo comporta che, nel primo caso, la cessione nel quinquennio del bene che ne abbia formato oggetto sarà esente; risulterà, invece, imponibile nella seconda fattispecie relativa a un «frazionamento effettuato a seguito di una attività di ristrutturazione maggiore». Se, quindi, come afferma il lettore, la società venditrice non ha eseguito opere nel frazionamento in questione, il solo cambio di destinazione d’uso non comporterà l’applicabilità dell’Iva all’atto di vendita. Si applicherà allora l’imposta di registro al 2% col sistema del prezzo-valore (cioè sul valore catastale dell’immobile).

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