Rebus Iva sui terreni edificabili ceduti degli imprenditori agricoli

L’applicazione dell’Iva sulle cessioni di terreni edificabili ceduti da imprenditori agricoli resta un rebus. Che né legge di bilancio, né decreto fiscale hanno risolto. È utile ricordare quale sia la definizione fiscale di area edificabile contenuta nell’articolo 36 del Dl 223/06 valida anche ai fini dell’Iva: un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.

Quindi sotto il profilo fiscale si considera edificabile anche un’area semplicemente suscettibile di utilizzazione edificatoria, fattispecie regolata puntualmente ai fini delle imposte dirette dall’articolo 67, lettera b, del Tuir. L’agenzia delle Entrate in passato ha coerentemente considerato la cessione di una area edificabile ceduta da un imprenditore agricolo individuale, soggetta ad Iva in quanto l’ha considerata rientrante nella sfera dell’impresa. L’Agenzia lo ha affermato con la risoluzione 137/02, confermata con la risoluzione 54/07 sostenendo che se l’aerea edificabile sia stata precedentemente destinata alla produzione agricola, scatta l’applicazione dell’Iva. Addirittura, in presenza di una area edificabile posseduta da sei soggetti di cui uno solo la coltivava con partita Iva, l’Agenzia specificò che la cessione era soggetta a Iva per un sesto e a imposta di registro per i rimanenti 5/6 (risoluzione 106/08).

L’Agenzia ebbe modo anche di precisare che ove il terreno edificabile fosse ceduto da un imprenditore agricolo in regime di esonero, l’acquirente deve emettere la autofattura ai sensi dell’articolo 34, comma 6, Dpr 633/72, applicando l’Iva ordinaria.

Più recentemente le Entrate, in risposta a una interpellanza parlamentare n. 5-10314/ del 19 gennaio 2017, hanno confermato tale principio sostenendo che solo qualora l’imprenditore agricolo non utilizzi il terreno edificabile quale bene strumentale nella propria attività la cessione è soggetta a imposta di registro. Ai fini della applicazione dell’Iva è necessario che vi sia coincidenza tra il titolare della impresa agricola e il proprietario del terreno, fattispecie che si presenta naturalmente per le imprese individuali. In caso di terreno coltivato da una società semplice, ma di proprietà dei soci la cessione è soggetta a imposta di registro in quanto il titolare dell’impresa agricola e cioè la società non è proprietaria dell’area. A questa convinzione delle Entrate nel sostenere la applicazione dell’Iva, vi è altrettanta coerenza della Cassazione nel ritenere che la cessione dell’area edificabile posta in essere da un imprenditore agricolo è invece soggetta a imposta di registro.

L’ultima sentenza della Cassazione, la 20149/2019, non condivide il principio che un terreno che sia stato coltivato per un determinato periodo di tempo, risulterebbe assorbito nella sfera dell’impresa e quindi soggetto a Iva.

Al contrario la Cassazione sostiene che un terreno edificabile di proprietà e coltivato da un imprenditore agricolo non può essere compreso tra i beni strumentali da assoggettare a Iva se abbia acquisito una destinazione edificatoria diversa da quella originaria. Infatti, secondo la Suprema corte quando un terreno da agricolo diviene edificabile si trasforma in un bene diverso da quello che era in precedenza tanto più che lo stesso e la sua appetibilità commerciale aumentano. Questa sentenza ne richiama molte altre e anche la sentenza della Corte Ue del 15 settembre 2011 cause C-180/10 e 181/10.

La Cassazione ritiene quindi che con la semplice inclusione nel piano regolatore del terreno, la relativa cessione deve considerarsi fuori campo.

A questo punto l’Agenzia o addirittura il legislatore dovrebbe farsi carico della questione. Da parte nostra osserviamo che il problema andrebbe scomposto. Se relativamente a una area edificabile è stato approvato lo strumento attuativo e firmata la convenzione per il realizzo delle opere di urbanizzazione, la distrazione dalla sfera della impresa agricola è indiscutibile. Ma se il terreno è semplicemente suscettibile di utilizzazione edificatoria, in assenza di un piano attuativo, è ben lontano dall’essere edificato e può essere destinato alla coltivazione agricola per anni, anche decenni. In questo ultimo caso appare più convincente la cessione in regime di Iva.

Le stesse considerazioni hanno effetto anche ai fini dell’Imu in quanto un’ area edificabile posseduta e coltivata da un coltivatore diretto o imprenditore agricolo, iscritti nella previdenza agricola si considera agricola esente da Imu ai sensi dell’articolo 2 Dlgs 504/92 (ripreso anche nella nuova norma Imu contenuta nella legge di bilancio 2020); in base alla interpretazione della Cassazione tale norma sarebbe svuotata di significato.