Terreni e partecipazioni, la sostitutiva già versata abbatte il conto della nuova rivalutazione

La legge di bilancio per l’anno 2021 all’articolo 1, commi 1122 e 1123, riapre i termini al 30 giugno 2021, per la rivalutazione dei terreni agricoli ed edificabili nonché delle quote di partecipazione in società di ogni tipo ed oggetto ad eccezione di quelle quotate nei mercati regolamentati. L’imposta sostitutiva non cambia rimanendo fissata con la percentuale del 11 per cento.
La circolare n. 1/E dell’agenzia delle Entrate del 22 gennaio 2021, ha esaminato la questione relativa al riporto negli atti di compravendita dei valori di perizia.

La rivalutazione assume efficacia soltanto ai fini dei redditi diversi di cui all’articolo 67 del Tuir. Infatti, tale facoltà è consentita alle persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali.
Inoltre il maggior valore delle partecipazioni non produce effetti ai fini della determinazione del reddito di capitale ai sensi dell’articolo 47 del Tuir poiché nel caso di recesso del socio si assume sempre il costo fiscale storico della partecipazione.

La rivalutazione dei terreni

L’articolo 7 della legge n. 448/2001, all’ultimo comma dispone che il valore rideterminato dei terreni edificabili e con destinazione agricola costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale.

In passato la Agenzia delle Entrate con alcune circolari n. 15/2002 e n. 1/2013 aveva sostenuto che qualora nell’atto di cessione del terreno venga indicato un valore inferiore a quello rivalutato, per il calcolo delle plusvalenze si applicano le regole ordinarie ai sensi dell’articolo 68 del Tuir.
Di conseguenza il valore iniziale per la determinazione della plusvalenza non sarebbe stato quello di perizia ma quello storico sostenuto del cedente.
Al tempo stesso se nell’atto di compravendita non fosse stata citata la perizia medesima anche in questo caso la rivalutazione veniva inficiata.

Il comportamento della Agenzia era oltremodo rigoroso e non ha trovato seguito nella giurisprudenza.
Infatti, con due ordinanze n. 2321 e 2322 del 31 gennaio 2020 la Corte di Cassazione aveva sostenuto che l’indicazione nell’atto di vendita dell’immobile di un corrispettivo inferiore rispetto al valore del cespite in precedenza rideterminato dal contribuente sulla base di perizia giurata, non determina la decadenza del contribuente dal beneficio correlato al pregresso versamento dell’imposta sostitutiva, né la possibilità della Amministrazione Finanziaria di accertare la plusvalenza assumendo il costo storico del bene.
Al tempo stesso i giudici confermano anche l’omissione del valore di perizia nel rogito di vendita non può compromettere la rivalutazione.

In sintesi, la questione era la seguente: in presenza ad esempio di un costo storico di un terreno pari a 100 e rivalutato a 500, qualora nell’atto di vendita venisse indicato il prezzo di vendita di 400, l’Agenzia delle Entrate accertava una plusvalenza di 300, quando invece il contribuente aveva realizzato una minusvalenza.

Ora l’agenzia delle Entrate si adegua alla giurisprudenza precisando che il valore di perizia è sempre efficace anche se inavvertitamente non viene indicato nell’atto di compravendita ed anche se il corrispettivo di vendita risulta inferiore al valore di perizia.

Resta inteso che come stabilito dall’articolo 7 della legge n. 448/2001 (che per prima aveva introdotto la rivalutazione), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute sul valore di perizia e quindi in base all’esempio citato su 500.

Proprio per evitare questa situazione è possibile rifare la perizia di stima per un valore inferiore a quello precedentemente rivalutato ed in questo caso è consentito recuperare l’imposta assolta nella precedente rivalutazione.

Tale procedura spesso ha comunque un costo in quanto attualmente l’imposta sostitutiva è dell’ 11% (quindi nell’esempio si dovrebbe versare l’imposta di 44 in quanto il nuovo valore è di 400 anziché 500) mentre si recupera l’imposta assolta in passato su 500 che poteva essere anche inferiore, ad esempio del 4% e quindi di 20 dovendo quindi versare un saldo di 24.

Questo articolo fa parte del nuovo Modulo24 Tuir del Gruppo 24 Ore.
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