Il registro nella cessione di cubatura alle Sezioni unite

La cessione di cubatura va al giudizio delle Sezioni Unite e finalmente si avrà una definitiva indicazione sulla natura giuridica della volumetria e degli atti che hanno per oggetto il suo trasferimento: la «diversità degli indirizzi giurisprudenziali» che si è manifestata nella giurisprudenza di legittimità e la loro «ontologica inconciliabilità» necessitano un «intervento chiarificatore» della Cassazione nella sua composizione di massimo vertice. È quanto deciso nell’ordinanza interlocutoria 19152 del 15 settembre 2020.

La cessione di cubatura consiste anzitutto in un accordo tra proprietari di aree in forza del quale il proprietario di un’area edificabile (l’area “di decollo”) non sfrutta per sé la cubatura realizzabile sul proprio terreno, al fine di consentire all’altro proprietario di disporre di una volumetria maggiore di quella espressa dal terreno di sua proprietà (l’area “di atterraggio”). A questa impostazione tradizionale si è oggigiorno aggiunta un’altra situazione, vale a dire quella della vendita della volumetria da parte di un soggetto che l’abbia acquistata a prescindere dal fatto di essere il proprietario di un’area di atterraggio e a prescindere dal fatto che l’acquirente sia, a sua volta, proprietario di un’area di atterraggio (è la cosiddetta vendita della cubatura “in volo”).

Se il venditore è un soggetto Iva, non c’è dubbio che l’aliquota applicabile sia quella del 22 per cento. Se il venditore non è un soggetto Iva, c’è il dubbio se la vendita della cubatura sia tassabile con l’aliquota dell’imposta di registro propria delle aree edificabili (9 per cento) o con quella applicabile alla cessione dei beni mobili (3 per cento) oppure con l’aliquota (sempre il 3 per cento) applicabile ai negozi diversi da quelli aventi a oggetto “diritti immobiliari”.

Tradizionalmente, la cessione di cubatura è stata intesa come un negozio con effetti reali avente a oggetto un diritto reale: con la conseguenza dell’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 9 per cento (Cassazione 1655/1953; 2235/1972; 641/1973; 2743/1973; 2017/1975; 3416/1975; 3334/1976; 6807 /1988; 1352/1996; 10979/2007).

Un consistente indirizzo giurisprudenziale si è invece espresso nel senso di ritenere la natura obbligatoria dell’atto di cessione di cubatura: in sostanza, l’accordo tra cedente e cessionario non avrebbe l’effetto di trasferire la cubatura, il quale sarebbe determinato solamente dal provvedimento concessorio, discrezionale e non vincolato, che, a seguito della rinuncia alla volumetria manifestata al Comune dal soggetto cedente in adesione al progetto edilizio presentato dal soggetto cessionario, viene emanato in favore di quest’ultimo dall’ente pubblico (Cassazione 4245/1981; 6807/1988; 1352/1996; 9081/1998; 24948/2018).

Accanto a questi due principali filoni interpretativi si sono sviluppate altre posizioni, come quella che ritenne la cessione di cubatura un negozio “assimilabile” alla cessione di un diritto reale (Cassazione 2235/1972; 802/1973; 1231/1974; 250/1975) o come cessione di una facoltà inerente al diritto di proprietà (Cassazione 7417/2003).

La parola fine a questa annosa vicenda spetta ora, dunque, alle Sezioni Unite.