Enti urbani frazionati, in caso di inerzia scatta l’aggiornamento d’ufficio

Con la circolare 11/E dell’8 maggio 2023, l’agenzia delle Entrate - Direzione centrale servizi catastali, cartografici e di pubblicità immobiliare sviluppa un focus di aggiornamento sulla problematica del frazionamento degli enti urbani, cioè delle aree già edificate che per qualche motivo hanno necessità di essere frazionate. Le direttive hanno la finalità di armonizzare le modalità operative di professionisti tecnici e degli uffici, allo scopo di dare corso a un’attenta conservazione degli atti catastali che eviti l’introduzione di disallineamenti nella descrizione dei beni tra Catasto dei terreni e Catasto dei fabbricati.

Molto spesso nel frazionamento di aree edificate, staccata la porzione oggetto di intervento per le più svariate cause quale ad esempio un esproprio, una nuova autonoma edificazione o un’alienazione, che formava oggetto della lavorazione di rito, la documentazione catastale della residua parte del lotto edificato non veniva aggiornata. Cosicché, consultando le planimetrie catastali delle varie unità immobiliari e/o delle parti comuni, queste continuavano a mantenere le informazioni originarie sulla consistenza del lotto, con evidente disallineamento tra la realtà fattuale e la perimetrazione del lotto rappresentata nella mappa del Catasto dei terreni. Questi disallineamenti vanificavano lo sforzo dell’Agenzia, soprattutto degli ultimi anni, teso a conseguire un perfetto allineamento della documentazione catastale, che, come è notorio, costituisce un importante supporto al sistema di pubblicità immobiliare. In quest’ottica la nuova circolare pone due paletti essenziali per il perseguimento dell’obiettivo di pubblico interesse: 1) una precisa codifica delle operazioni tecniche da seguire nei casi che si possono presentare; 2) un’attenta vigilanza degli adempimenti posti in essere con l’introduzione anche del potere di surroga d’ufficio.

Nella sostanza gli adempimenti da porre in essere al Catasto terreni consistono nel definire, nell’atto di aggiornamento censuario e cartografico, le nuove geometrie e i nuovi identificativi catastali, con conseguente variazione dei legami di correlazione fra le particelle terreno e gli identificativi del Catasto fabbricati; nel Catasto fabbricati, quando necessario, bisogna provvedere alla sostituzione delle planimetrie catastali o dell’elaborato planimetrico per recepire la perimetrazione del lotto esclusivo o comune variato.

L’atto al Catasto fabbricati (Docfa) dovrà avvenire tempestivamente e comunque - in coerenza con le previsioni di cui agli articoli 17 e 20 del regio decreto legge 652/1939, quindi non oltre trenta giorni dalla presentazione dell’atto di aggiornamento geometrico al Catasto terreni (Pregeo).

Tra le novità operative viene introdotta la destinazione «Relitto di ente urbano - cod. 450» da associare all’area stralciata e da indicare nella relazione tecnica del Pregeo. Nei casi in cui per l’area indicata come relitto consegua un aumento del reddito dominicale e la particella resti invariata oltre il 31 gennaio dell’anno successivo a quello di aggiornamento del Catasto terreni, l’Ufficio attiva la procedura di cui all’articolo 1, comma 277, della legge 244/2007 (esecuzione d’ufficio con addebito delle spese al titolare di diritti reali). Stessa surroga è attivabile per il mancato aggiornamento al Catasto fabbricati, preceduta dall’apposizione di annotazione «Planimetria non rispondente allo stato di fatto per frazionamento n. xxxxxx del gg/mm/aaaa».