L’immobile demolito e ricostruito con ampliamento nel 2020 «perde» l’anzianità di possesso
Con atto di donazione del 2006 la madre (che a sua volta ha ereditato l’immobile 30 anni fa) dona al figlio la nuda proprietà di un immobile costituito da tre appartamenti più un garage. Nel 2020 l’immobile è stato abbattuto e ricostruito con ampliamento. Dall’immobile nuovo risultano ora 13 appartamenti con relativa pertinenza. Ai fini del finanziamento della nuova costruzione vengono ora venduti cinque appartamenti. In capo alla madre (per un importo equivalente all’usufrutto) e in capo al figlio (per un importo equivalente alla nuda proprietà) vi è una plusvalenza da cessione di immobile da assoggettare a tassazione, nonostante sia la madre che il figlio siano entrambi proprietari dell'immobile da più di cinque anni? In caso affermativo, si deve assumere quale prezzo di acquisto il valore catastale risultante dall’atto di donazione del 2006 (più costi di costruzione)? G. B. – Bolzano
L’abbattimento totale dell’immobile e la sua riedificazione, dalla quale risulta un complesso immobiliare del tutto diverso soprattutto sotto il profilo volumetrico, fanno perdere a quest’ultimo le caratteristiche della continuità tecnico/catastale e giuridica con il manufatto preesistente. Pertanto, per il computo del termine quinquennale di possesso previsto dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del Testo unico delle imposte sui redditi, Dpr 917/1986, ai fini dell’imponibilità (o meno) della plusvalenza realizzata dalla vendita (parziale) delle nuove unità immobiliari occorre fare riferimento alla data in cui risulta effettuata l’ultimazione della loro costruzione (nello specifico, 2020).
La quantificazione della plusvalenza, da ripartire secondo i criteri previsti dalla risoluzione 188/E/2009 fra i titolari dei due differenti diritti reali, usufruttuario e nudo proprietario, è determinata assumendo come costi quelli finalizzati in forma diretta (o indiretta,quali oneri fiscali, di urbanizzazione eccetera) alla costruzione dei beni venduti come previsto dall’articolo 68, comma 1, del Tuir.
Tanto considerato in via di principio, si ritiene opportuno mettere in debita evidenza, attesa la particolare modalità operativa e l’impegno economico che verosimilmente caratterizzano l’iniziativa di cui al quesito, che l’amministrazione finanziaria con la risposta all’interpello 426/2019 (conforme risoluzione 204/E/2002 e Cassazione 29 agosto 1997, n. 8193, 31 maggio 1986, n. 3690 e 20 gennaio 1973, n. 267) ha ravvisato la sussistenza, sotto il profilo tributario, della natura imprenditoriale (con conseguente assunzione della soggettività Iva) della predetta attività e l’assoggettamento a Irpef come reddito d’impresa (articolo 55 del Tuir) dei relativi profitti.
Consulta L’Esperto risponde per avere accesso a un archivio con oltre 200mila quesiti, con relativi pareri. Non trovi la risposta al tuo caso? Invia una nuova domanda agli esperti.
I Quesiti più letti
- 1
- 2
- 3
- 4
- 5
