L'esperto rispondeImposte

L’immobile demolito e ricostruito con ampliamento nel 2020 «perde» l’anzianità di possesso

di Alfredo Calvano e Attilio Calvano

La domanda

Con atto di donazione del 2006 la madre (che a sua volta ha ereditato l’immobile 30 anni fa) dona al figlio la nuda proprietà di un immobile costituito da tre appartamenti più un garage. Nel 2020 l’immobile è stato abbattuto e ricostruito con ampliamento. Dall’immobile nuovo risultano ora 13 appartamenti con relativa pertinenza. Ai fini del finanziamento della nuova costruzione vengono ora venduti cinque appartamenti. In capo alla madre (per un importo equivalente all’usufrutto) e in capo al figlio (per un importo equivalente alla nuda proprietà) vi è una plusvalenza da cessione di immobile da assoggettare a tassazione, nonostante sia la madre che il figlio siano entrambi proprietari dell'immobile da più di cinque anni? In caso affermativo, si deve assumere quale prezzo di acquisto il valore catastale risultante dall’atto di donazione del 2006 (più costi di costruzione)?
G. B. – Bolzano

L’abbattimento totale dell’immobile e la sua riedificazione, dalla quale risulta un complesso immobiliare del tutto diverso soprattutto sotto il profilo volumetrico, fanno perdere a quest’ultimo le caratteristiche della continuità tecnico/catastale e giuridica con il manufatto preesistente. Pertanto, per il computo del termine quinquennale di possesso previsto dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del Testo unico delle imposte sui redditi, Dpr 917/1986, ai fini dell’imponibilità (o meno) della plusvalenza...