Superbonus lecito anche con più corpi di fabbrica

Se vince la logica vincono tutti. E questa volta, nonostante ci fossero tutte le possibilità di addentrarsi in un ginepraio civilistico-edilizio che avrebbe condotto a risposte evasive o negative, l’agenzia delle Entrate ha scelto una risposta di buon senso per l’ interpello 453/2021 pubblicato il 1° luglio, presentato da un condominio, consentendo di beneficiare del superbonus a un intero edificio composto da più corpi di fabbrica (come spesso accade), anche se gli interventi sono realizzati solo su alcuni di essi, purché i risultati minimi siano calcolati considerando l’intero edificio.

La situazione

La questione è stata sollevata dal condominio composto da due dei tre corpi di fabbrica che compongono un edificio, perché il terzo, consistente in un immobile di categoria catastale C, è fuori dal condominio anche se posseduto da un condomino.

In concreto, il fabbricato A è costituito da due piani abitativi, da un primo piano misto e da un piano terra con una banca. Nel fabbricato B c’è un primo piano misto e al piano terra ancora la banca. Infine, il fabbricato C consiste solo in locali della banca, che di fatto possiede tutti i piani terra e i primi piani dei fabbricati A e B (peraltro non separati in alcun modo).

La domanda posta dal condominio riguarda la possibilità di effettuare lavori con il superbonus di riqualificazione energetica del tetto e della parete sud nel fabbricato A e di riqualificazione energetica del tetto-piano di copertura nel fabbricato B. Il fabbricato C, ovviamente, è fuori campo, dato che non fa parte del condominio anche se è una componente dell’edificio complessivamente considerato.

La risposta delle Entrate

L’agenzia delle Entrate ha dato risposta positiva: il superbonus spetta «nel presupposto che l’edificio nella sua interezza sia costituito dai volumi “A”, “B” e “C”, si ritiene che l’istante, nel rispetto di ogni altro requisito e condizioni normativamente previste che non sono oggetto della presente istanza di interpello, con riferimento ai lavori di efficientamento che andrà ad effettuare sui volumi A e B, dovrà valutare il rispetto del 25 per cento minimo della superficie disperdente lorda interessato dall’intervento, richiesto per usufruire del superbonus, considerando l’edificio nella sua interezza (volumi “A”, “B” e “C”)».

Quindi, in sostanza, anche in presenza di un edificio dalla forma anomala, che si allontana dal parallelepipedo classico, e persino quando un pezzo non fa parte del condominio, quest’ultimo può provvedere ai lavori del superbonus considerando però l’edificio nel suo complesso, come è, appunto, logico, visto che lo scopo dell’efficientamento energetico è quello di un miglioramento complessivo della situazione, non calcolato solo su una parte del complesso edilizio, anche se l’intervento viene effettuato solo su quella parte.

L’Ape convenzionale

Un’impostazione che va nella direzione di quanto indicato dall’Enea in materia di Ape convenzionale, come ricorda la stessa agenzia delle Entrate. L’attestato, infatti, serve a dimostrare il miglioramento di due classi energetiche essenziale per il 110 per cento. E, nel caso di edifici pluri-unità, contrariamente a quanto previsto per l’Ape tradizionale, viene redatto per l’intero edificio e non per la singola unità immobiliare.

Nel caso di edifici composti da più unità immobiliari e di incidenza residenziale superiore al 50% (riferita alla superficie catastale) si considerano nell’Ape convenzionale tutte le unità immobiliari, di qualsiasi destinazione d’uso, dotate di impianto di climatizzazione invernale e le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale nelle quali è legittimo installarlo.

Quando, invece, l’incidenza residenziale è inferiore al 50%, le unità immobiliari da considerare nell’Ape convenzionale sono solo quelle residenziali, comprese anche le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale.

Di seguito tre risposte ai quesiti dei lettori arrivati al forum di Speciale Telefisco.
Il forum è consultabile all’indirizzo www.ilsole24ore.com/forumtelefisco

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PRESENZA DI ABUSI EDILIZI

Nel caso di lavori (ad esempio per realizzare un cappotto) su parti comuni in un condominio minimo, qualora siano stati compiuti abusi edilizi in un singolo appartamento, i proprietari dell’alloggio in questione possono fruire del superbonus per interventi trainati (come il cambio di infissi)? Cosa rischiano professionisti e proprietari?

Tranne che per gli interventi comportanti demolizione e ricostruzione, non è più prevista la decadenza dal beneficio fiscale del superbonus nel caso in cui lo stato dell’immobile non sia legittimo perché sussiste, ad esempio, un abuso edilizio (comma 13-ter dell’articolo 119 del Dl Rilancio modificato dal Dl 77/2021). La decadenza dei benefici fiscali opera solo quando si ricade in una delle quattro violazioni citate dal comma 13-ter, ovvero mancata presentazione della Cila (comunicazione inizio lavori asseverata), interventi realizzati difformemente da questa, assenza di attestazione dei dati, non corrispondenza al vero delle attestazioni. Tuttavia, la semplificazione fiscale introdotta non rileva a fini della responsabilità penale e amministrativa del contribuente. Ciò significa che lo stesso rimane comunque responsabile a questi fini. Il tecnico non corre alcun rischio al di fuori delle quattro ipotesi citate sopra, in quanto non è più richiesto che dichiari alcunché in merito allo stato legittimo di un immobile. Pertanto, nel caso in questione il contribuente non perderà il diritto al superbonus per il cambio degli infissi eseguito nel suo appartamento, ma restano ferme le eventuali responsabilità amministrative e penali in caso di accertamento di abusi edilizi.

Elisa de Pizzol

2

EDIFICIO IN COMPROPRIETÀ

Un intero edificio è composto da 4 appartamenti al primo e secondo piano e da due unità commerciali (negozi) al piano terra. I sei immobili sono in comproprietà al 50% tra due soggetti privati. Nei negozi al piano terra non avverrà alcun intervento trainato, ma essi saranno interessati dall’intervento trainante (“cappotto”). Gli interventi trainati avverranno all’interno delle unità abitative. Possono i due soggetti fruire del superbonus?

Il superbonus si applica ai lavori eseguiti «dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche» (comma 9 dell’articolo 119 del Dl 34/2020). Ciò significa che il proprietario unico o i comproprietari di un intero edificio sono ammessi a godere del beneficio fiscale al 110% per i fabbricati su un massimo di quattro unità. Di conseguenza, posto che l’edificio descritto è costituito da sei unità immobiliari in comproprietà tra due soggetti e che il limite di unità ammesse al beneficio è di quattro, il superbonus per l’intero fabbricato è escluso, per quanto riguarda sia gli interventi trainanti che quelli trainati.

Elisa de Pizzol

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LIMITI SISMABONUS

Le spese per interventi antisismici eseguiti su interi edifici di un unico proprietario, composti da due a quattro unità abitative, vanno ripartite assegnando le spese a ciascuna unità (con il limite massimo di 96.000 euro per unità) sulla base dei lavori svolti nelle parti di competenza della stessa, oppure vanno imputate nel complesso dei lavori, considerando come massimale il prodotto tra 96.000 e il numero di unità che compongono l’edificio?

La seconda interpretazione proposta è quella corretta. Come chiarito dall’agenzia delle Entrate, infatti, per gli interventi antisismici al 110 per cento - di cui all’articolo 119, comma 4, del Dl 34/2020 - il limite massimo di spesa è pari a «96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, per gli interventi sulle parti comuni di edifici in condominio» (circolare 24/E/2020, paragrafo 2.1.4). Per gli edifici di un unico proprietario composti da due a quattro unità immobiliari - ex articolo 119, comma 9, lettera a, del Dl 34/2020 - valgono gli stessi criteri applicati agli edifici in condominio (risposta delle Entrate 397/2021), e dunque il limite massimo di spesa è dato dalla moltiplicazione di 96.000 euro per il numero di unità immobiliari.

Alessandro Borgoglio