Verso Telefisco / Affitti negozi, minusvalenza deducibile in caso di cessione del tax credit

Tra i temi trattati dalla circolare 14/E/2020 a proposito del credito d’imposta da locazione commerciale, emerge quella della rilevanza fiscale , in capo al cessionario del credito, della sopravvenienza attiva generata dalla differenza tra importo nominale del credito d’imposta e valore effettivo di cessione. Ma andiamo con ordine e vediamo quale è lo scenario fiscale del credito d’imposta.

Lo scenario fiscale

Per il soggetto che in prima istanza è il beneficiario del credito d’imposta ( cioè il locatario) esso costituisce un provento in conto esercizio non rilevante nè nel reddito imponibile , né nel valore della produzione. Il credito , nella misura del 60% o del 30% ( a seconda che si abbia un contratto di locazione immobiliare puro ovvero un contratto di affitto di azienda o di servizi plurimi ) , si genera a condizione che il canone sia versato al locatore, e resta sospeso fino a quando non si sia verificata detta condizione. Ma il credito d’imposta è anche cedibile al locatore e quindi in tale fattispecie l’agenzia delle Entrate chiarisce che il pagamento da verificare è quello relativo alla parte di canone che resta a carico del locatario al netto del credito ceduto al locatore.

La cessione del credito

Il momento rilevante, al fine di individuare il pagamento in caso di cessione del credito, è il momento in cui la cessione si intende perfezionata. E qui scatta un problema da risolvere: con ogni probabilità la cessione verrà concordata con una riduzione del valore nominale per remunerare il locatore del disagio che si accolla acquisendo, a titolo di pagamento del canone, non somme liquide bensì un credito d’imposta. Facciamo un esempio: ipotizziamo che Alfa Srl corrisponda a Beta Srl un canone mensile di 1.000 euro, cui corrisponde (verificati i requisiti di calo del fatturato di ciascun mese tra 2019 e 2020, del 50%) un credito d’imposta di 600 euro. Alfa concorda con Beta la cessione del credito al prezzo di 500, quindi Alfa pagherà un importo di 500 (e non 400) , importo che deriva dal debito iniziale di 1.000, che viene compensato con il credito di 500 per la cessione del credito d’imposta. Nel conto economico del locatario si genera un costo per canone di 1.000 (deducibile), un provento per il credito d’imposta di 600 (non tassabile) ed una minusvalenza di 100 per il differenziale di cessione del credito.

Per il locatore impresa a fronte dell’acquisto di un credito d’imposta di 600 euro vi è un corrispettivo di 500 il che genera una sopravvenienza attiva tassabile secondo il prevedibile parere espresso nel paragrafo 6 della citata circolare 14. La circolare analizza solo la tematica del locatore impresa senza verificare quella del locatore persona fisica. Al riguardo resta incerto il tema della rilevanza fiscale del differenziale di cui sopra.

Sembra di poter dire che il reddito in questione non rientri tra quelli di capitale, mentre potrebbe porsi il dubbio in tema di redditi diversi. Anche in questo caso, tuttavia, si ritiene difficile qualificare il differenziale positivo tra le attività commerciale occasionali, e quindi , anche considerato l’approccio della agenzia delle Entrate che parla di sopravvenienze attive (cioè un provento che per definizione riguarda le imprese), si ritiene che per il locatore privato il differenziale positivo in questione non rilevi fiscalmente.

Allo stesso tempo sembra di poter dire che in capo al locatario, la minusvalenza da cessione del credito d’imposta sia deducibile dal reddito d’impresa anche in relazione alla conclamata tassabilità del medesimo importo in capo al locatore impresa.

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