Affitti, nuda proprietà e abitazione: così in dichiarazione

Due recenti documenti sono assai utili per compilare le prossime dichiarazioni dei redditi in caso di locazione di immobile fuori dal regime d’impresa.

Con l’ordinanza 18330/2021, la Corte ha affermato che nell’ipotesi in cui il titolare della nuda proprietà su di un fabbricato abbia la disponibilità di fatto del bene, egli può concedere l’immobile in locazione, e i canoni pattuiti concorrono (in base all’articolo 26 del Tuir) alla quantificazione della sua base imponibile, e non di quella dell’usufruttuario.

Nel caso di specie i coniugi titolari della nuda proprietà avevano sottoscritto, come locatori, i contratti di locazione di tre fabbricati, non dichiarando i relativi canoni. A fronte dell’accertamento ricorrevano in giudizio sostenendo di aver sottoscritto per errore i contratti, i cui canoni dovevano essere tassati in capo all’usufruttario (la suocera). In entrambi i gradi di merito la doglianza era respinta, con l’unica differenza che mentre il giudice di primo grado aveva qualificato il reddito come fondiario (quadro RB), in appello la decisione individuava negli stessi soggetti un reddito diverso (quadro RL). Per la Cassazione non è contrario all’ordinamento che il nudo proprietario abbia la disponibilità “di fatto” e proceda alla locazione (pronuncia 27021/2016), divenendo così titolare di un reddito fondiario.

La risposta ad interpello n. 901-886/2021 della Dre Piemonte, invece, tratta il caso del coniuge superstite del proprietario dell’immobile, che, dopo il decesso di quest’ultimo, si trasferisce altrove, lasciando che l’erede stipuli un contratto di locazione con terzi. Il diritto di abitazione del coniuge superstite (previsto dall’articolo 540 del Codice civile ed esteso al superstite dell’unione civile dal comma 21 dell’articolo 1 della legge 76/2016), in quanto diritto reale, attrae su di sé l’imposizione del reddito fondiario (in termini le istruzioni al modello Redditi PF), ma solo sino a quando viene materialmente esercitato. Qualora tale diritto sia, anche tacitamente, oggetto di rinuncia (con il trasferimento altrove della residenza), il proprietario rientra nel pieno godimento dell’immobile, anche sotto l’aspetto fiscale, per cui in caso di locazione è quest’ultimo a dover sopportare l’onere tributario gravante sui canoni. Va ricordato che il diritto di abitazione si estende anche alle pertinenze ed è acquisito a prescindere da una disposizione testamentaria che lo assegni, indipendentemente dalla quota di legittima. Per i conviventi di fatto, l’articolo 1, comma 42, della legge 76 prevede che, in caso di morte del proprietario della casa di comune residenza, il convivente di fatto superstite ha diritto di continuare ad abitare nell’immobile per due anni o per un periodo pari alla convivenza se superiore a due anni e comunque non oltre i cinque anni. Se nella casa coabitano figli minori o figli disabili del convivente superstite, questi ha diritto di continuare ad abitare nella casa di comune residenza per un periodo non inferiore a tre anni. Si tratta di un diritto di abitazione che – già per sua natura – può definirsi temporaneo.