Ammortamento spese su beni di terzi, l’utilità vince sulla durata residua

L’ammortamento delle migliorie apportate sull’immobile detenuto in locazione avviene sulla base di una durata che, tanto contabilmente quanto fiscalmente, è pari al minor periodo tra quello di utilità futura delle spese sostenute e quello residuo della locazione, che, nel caso (raro) in cui il rinnovo dipenda dal conduttore, contempla anche tale periodo.

Il principio è stato ribadito dalla Ctr Campania, sentenza 5083/11/2020 (Sezione 11, Presidente Fava del Piano, Relatore Vignes).

Il caso
La fattispecie è piuttosto comune: la società conduttrice aveva ammortizzato in cinque anni un rilevante importo di costo sostenuti per l’ammodernamento di una serie di punti vendita gestiti all’interno di immobili condotti in locazione.

L’agenzia delle Entrate aveva ripreso a tassazione tali costi, sostenendo che in luogo dell’ammortamento quinquennale andasse applicata una ripartizione pari alla durata residua dei contratti di locazione, che nel caso di specie era sempre superiore (Risoluzione n. 9/400/1983).

Tesi accolta dalla Commissione provinciale, la quale aveva aggiunto che la società aveva del resto accettato il medesimo recupero in sede di accertamento con adesione per un altro periodo d’imposta.

Superato quest’ultimo motivo con la considerazione che quanto avvenuto nell’ambito di uno strumento deflattivo del contenzioso – e quindi con una logica di mera convenienza economica a non intraprendere o ad abbandonare la lite - è del tutto inconferente con riferimento a differenti periodi d’imposta, la Commissione regionale accoglie l’appello della società, ritenendo corretto il comportamento adottato sia dal punto di vista contabile che da quello fiscale.

Il principio Oic24
Secondo il principio contabile OIC24, infatti, l’ammortamento dei costi per migliorie dei beni di terzi si effettua nel periodo minore tra quello di utilità futura delle spese sostenute e quello residuo della locazione, tenuto conto dell’eventuale periodo di rinnovo, se dipendente dal conduttore.

Tale principio ha immediato rilievo anche fiscale, ai fini Ires per derivazione semplice, come previsto dall’articolo 108, comma 1, Tuir (“le spese relative a più esercizi sono deducibili nel limite della quota imputabile a ciascun esercizio”) e confermato dalla Circolare n. 73/E1994 ai fini Ires, e, ai fini Irap, per “presa diretta” dal conto economico. Principi, del resto, comunemente accolti anche dalla Corte di Cassazione (per tutte: pronunce 14326/2009 e 8344/2006).

La giustificazione
Nel caso di specie, la minor durata dell’utilità della spesa rispetto a quella residua dei vari contratti di locazione è stata giustificata dal continuo rinnovo dei locali reso necessario dalla forte competitività del settore merceologico di appartenenza della società (abbigliamento). Del resto, non vi erano motivi per avvalorare la tesi, sostenuta dall’Agenzia, secondo cui i lavori erano stati sostenuti in vista della prosecuzione del contratto di locazione, nei quali era anzi precisato un obbligo contrattuale della conduttrice ad eseguire lavori di ristrutturazione del punto vendita.