Azienda e locali affittati nello stesso contratto, ma con canoni distinti: così il tax credit

I recenti provvedimenti delle Entrate dell’8 settembre hanno sbloccato la cessione del credito d’imposta locazione per le ipotesi in cui tale opzione non era ancora percorribile per ragioni procedurali (si veda l’articolo sul Sole 24 Ore). Ci si riferisce al credito relativo ai contratti non registrati (perché soggetti all’obbligo solo in caso d’uso) e al bonus in “estensione” di cui al Dl Sostegni-bis (articolo 4 del Dl 73/2021) riguardante il mese di maggio 2021 per i contribuenti diversi da agenzie viaggi e turismo e tour operator ed i mesi maggio-luglio 2021 per agenzie viaggio e tour operator.

Per il calcolo del credito di imposta spettante possono sorgere alcuni dubbi nelle ipotesi in cui la locazione dell’immobile non abitativo sia accompagnata dall’affitto di un’azienda, separatamente o nell’ambito di un unico contratto. La normativa di riferimento prevede infatti che, nel caso di locazione / leasing / concessione di un immobile non abitativo, il credito di imposta spetta nella misura del 60% del canone versato nei mesi agevolati. Invece, in caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo, il credito d’imposta spetta nella misura del 30% (forfettizzazione da ricondurre alla volontà del legislatore di non estendere l'agevolazione al comparto mobiliare dell'azienda).

Da ciò consegue che:

1) in caso di un unico contratto, che comprende sia l’immobile sia l’attività e che prevede un canone unico onnicomprensivo, dovrà farsi riferimento alla percentuale del 30%;

2) in presenza di due distinti contratti di locazione, uno per l’immobile ed uno per l’attività, il credito d'imposta locazione andrà calcolato di regola applicando la percentuale del 60% al canone di locazione dell’immobile, non rilevando la locazione della sola attività. Questa regola subisce un’unica eccezione, prevista dalla legge, per le imprese turistico-ricettive. Infatti, solamente per le imprese turistico-ricettive, l’articolo 28, comma 2, del Dl 34/2020 (decreto Rilancio, cui fa rinvio anche il Dl 73/2021, decreto Sostegni-bis, che ha da ultimo prorogato l'agevolazione) consente di valorizzare separatamente sia l'immobile sia l'attività ai fini del credito di imposta in esame. In particolare, la norma prevede che, qualora in relazione alla stessa struttura turistico-ricettiva siano stati stipulati due contratti distinti, uno relativo alla locazione dell'immobile e uno relativo all'affitto di azienda, il credito d'imposta spetta per entrambi i contratti;

3) nell’ipotesi di un unico contratto, comprendente sia l’immobile sia l’attività, che tuttavia espliciti separatamente i canoni riferiti ai due asset concessi in locazione, occorrerebbe attenersi alla soluzione indicata al punto 1), più prudente, a meno di differenti indicazioni dell’amministrazione finanziaria. Solo per fare un esempio, nel caso di un contratto di affitto azienda in cui viene evidenziato un canone annuo relativo all’immobile di 3mila euro e un canone annuo relativo all’attività di 1.500 euro, il credito d’imposta andrà calcolato applicando il 30% sul canone mensile “globale” di 375 euro (4.500 euro / 12 mensilità), pari a 112,50 euro, dovendosi escludere la possibilità di calcolare il bonus applicando la più vantaggiosa percentuale del 60% sul canone mensile di 250 euro relativo al solo immobile (3mila euro / 12 mensilità), pari a 150 euro.