Bonus edilizi, spetta al nudo proprietario il voto sui lavori straordinari

In presenza di condominio minimo, anche ai fini del bonus facciate (articolo 1, commi 219-224 legge 27 dicembre 2019, n. 160, articolo 1, comma 59 legge 30 dicembre 2020, n. 178, vedi guida al bonus facciate su www.agenziaentrate.it), si può, alternativamente, utilizzare il codice fiscale di uno dei condomini, ovvero anche tenere separati i pagamenti e le spese imputandoli a ciascuno dei condomini. In ogni caso, non è necessario chiedere un codice fiscale specifico per il condominio. In merito, con la risposta n. 809 del 14 dicembre 2021, l'agenzia delle Entrate precisa che per i condomini minimi (sino a otto unità), non è necessaria la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio). Di conseguenza, per beneficiare del Superbonus del 110%, e anche di tutti i bonus minori compreso il bonus facciate, per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni, non essendo tenuti a richiedere il codice fiscale del condominio, possono utilizzare il codice fiscale del condòmino che ha effettuato i connessi adempimenti. Pertanto, le fatture dovranno essere emesse nei confronti del condòmino che effettua (ovvero di tutti i condòmini che effettueranno) anche i correlati adempimenti. In sostanza, con tale pronuncia, viene riconosciuta l’alternatività e la correttezza di entrambi i metodi. La partecipazione in assemblea e il conseguente diritto di voto spettano all’usufruttuario o al nudo proprietario a seconda del tipo di delibera da adottare. In particolare, è diritto dell’usufruttuario ricevere la convocazione, presenziare all’assemblea e votare per gli affari relativi all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Invece, tali diritti spettano al nudo proprietario per le delibere riguardanti riparazioni e manutenzione straordinaria, modifiche delle destinazioni d’uso delle parti comuni, innovazioni, ricostruzioni. Per gli interventi da bonus facciate, la decisione per la delibera delle spese compete all’usufruttario per la semplice ritinteggiatura (manutenzione ordinaria), mentre compete al nudo proprietario per gli interventi più incisivi (esempio, se si incide sugli intonaci per più del 10% della superficie, l’agenzia delle Entrate (risposta n. 499/2021), conferma come sia possibile fruire del bonus facciate, utilizzando un criterio diverso da quello legale di ripartizione delle spese condominiali prescritto dall'articolo 1123 del codice civile, cioè sulla base della tabella millesimale. È necessario, però, che l’assemblea (nel caso di condominio minimo, è sufficiente un accordo tra i due proprietari), autorizzi l’esecuzione dei lavori e acconsenta, all’unanimità, al sostenimento delle relative spese, da parte di uno o un gruppo di condomini, per gli interventi medesimi. Un singolo condomino (o due) può quindi sostenere interamente le spese previste per il rifacimento delle facciate e beneficiare della detrazione del 90%, a condizione che venga adottata una delibera condominiale all’unanimità (nel caso di specie, basta una dichiarazione di consenso degli altri proprietario che non partecipano alle spese) che preveda l’autorizzazione ai lavori e il sostenimento della spesa solo in capo al singolo condomino (o a due).

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