Case affittate all’estero, in Redditi Pf canoni con deduzione a più vie

Negli ultimi anni gli investimenti dei privati in immobili all’estero hanno registrato un grande impulso, come testimoniato dallo studio della Banca d’Italia dell’aprile scorso (Divisione statistiche sull’estero). Gli investimenti immobiliari all’estero ammonterebbero a quasi 20 miliardi di euro (calcolati attualizzando i valori indicati nei modelli Unico Pf 2016) e sono principalmente destinati al mercato francese (44%) e svizzero (18%). Tralasciando altre problematiche complesse (plusvalenze, imposte patrimoniali e di successione), anche la semplice locazione di un immobile all’estero pone difficoltà di inquadramento e tassazione.
Si tratta di redditi che subiscono tendenzialmente una duplice tassazione, in quanto soggetti a potestà impositiva nel Paese della fonte (principio di territorialità) nonché in Italia (worldwide principle taxation), non risolvibile sulla base delle convenzioni perché l’articolo 6 del modello Ocse prevede una tassazione concorrente.

L’inquadramento fiscale
I redditi locativi prodotti all’estero – al contrario di quelli prodotti in Italia, classificati come redditi fondiari (articoli 25 e seguenti del Tuir) – rientrano nella categoria dei redditi diversi, di natura fondiaria (articolo 70).
Tale configurazione riguarda la detenzione diretta dell’immobile da parte del privato; in caso di detenzione attraverso veicoli societari esteri (si pensi al diffuso utilizzo delle Sci francesi), la tassazione è invece – salvo eccezioni – quella delle rendite finanziarie, con imposta del 26% sugli utili distribuiti.

A seconda che sia tassato o meno all’estero, il reddito locativo concorre a formare il reddito complessivo italiano in misura diversa:
- per l’ammontare percepito nel periodo di imposta, ridotto del 15% (deduzione forfettaria), in assenza di imposizione estera;
- per l’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero, con riconoscimento del credito d’imposta quando è soggetto a imposte all’estero. A tal fine si ritiene sufficiente l’astratto assoggettamento a imposte (liable to tax), non essendo necessario che il contribuente paghi effettivamente le imposte in tale Paese (subject to tax), in quanto - ad esempio - fruisca di deduzioni generali (Dre Lombardia, risoluzione 12155/2010).

Non pone particolare problema l’immobile a disposizione, anche laddove il Paese della fonte applichi la tassazione su base catastale: l’assolvimento dell’Ivie permette di escluderne l’imponibilità (articolo 19, comma 15-ter, Dl 201/2011).

Criteri esteri e recepimento
In alcuni Paesi il periodo d’imposta non coincide con l’anno solare: in tal caso si dichiara in Italia il reddito del «periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano».
I criteri di determinazione del reddito locativo all’estero sono variegati, essendovi Paesi che riconoscono deduzioni di costi su base forfettaria (ad esempio, il 50% per l’immobile ammobiliato in Francia), su base analitica (spese condominiali, assicurazioni, agenzie immobiliari, interessi passivi, spese di ristrutturazione, utenze, ammortamento, eccetera), o su base mista forfettaria/analitica (come in Spagna, dove il reddito al netto delle spese viene ulteriormente ridotto del 60%); mentre in altri casi il reddito è determinato sulla base di rendimenti forfettari (come nei Paesi Bassi).

Il recepimento dell’imponibile estero nel modello dichiarativo può portare a tassazioni degli immobili esteri sensibilmente diverse in base al Paese in cui sono stati prodotti i redditi. D’altronde, la semplice ricezione del dato dichiarato all’estero dovrebbe agevolare il compito del contribuente e l’attività di controllo dell’Agenzia.
I redditi da immobili all’estero vanno indicati nel rigo RL 12 del modello Redditi e sono tassati in via ordinaria, poiché è preclusa la possibilità di applicare la cedolare secca (circolare 26/E/2011).

Il reddito da dichiarare
Le istruzioni ai modelli dichiarativi richiedono, per i redditi locativi soggetti a imposte all’estero, di indicare l’ammontare dichiarato all’estero «senza alcuna deduzione di spese», ponendo così una limitazione non prevista dalla normativa. Una soluzione può essere il recepimento del reddito imponibile all’estero (al netto dei costi inerenti all’immobile, se deducibili) con esclusione delle eventuali deduzioni generali dal reddito (circolare 13/E/2013, paragrafo 5.2, Dre Lombardia 12155).

I privati che locano immobili al di fuori dell’area euro dovrebbero convertire i redditi prodotti in valute diverse in base ai tassi di cambio giornalieri dei singoli incassi (e pagamenti). In presenza di una valuta stabile, dovrebbe essere comunque ammessa, pur in assenza di una conferma ufficiale dell’Agenzia, la conversione del reddito estero sulla base del cambio medio annuale.