Cessione di immobile con area pertinenziale, così gli effetti della riqualificazione

La disciplina sulle trasformazioni agevolate di società commerciali in società semplici, che secondo i criteri generali comporta la destinazione dei beni a finalità estranee all’esercizio d’impresa, con conseguente insorgenza di potenziale materia imponibile, prevede che il “passaggio” degli immobili diversi da quelli strumentali per destinazione dalla società commerciale alla società semplice, sia assoggettato ad un’imposta sostitutiva delle imposte dirette, ferma restando l’applicazione delle regole ordinarie in materia di Iva. Il valore assoggettato all’imposta sostitutiva diventa così il costo fiscalmente riconosciuto dell’unità immobiliare in capo alla società semplice. Dalla lettura del quesito sembra desumersi che ciò che è stato assoggettato a imposta sostitutiva è il valore del fabbricato, poiché l’area di riferimento, sebbene avente natura edificatoria, è stata considerata pertinenziale e dunque priva di autonoma rilevanza. Viene pertanto ipotizzata la successiva cessione del fabbricato, unitamente all’area di pertinenza, rispetto alla quale si chiede di conoscere il trattamento ai fini reddituali. In proposito, si osserva in primo luogo che laddove la cessione dovesse restare qualificata come cessione di fabbricato, la stessa risulterebbe non imponibile, per avvenuto decorso dei cinque anni dalla data di acquisto, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del tuir.

Il lettore si pone tuttavia il problema della possibile riqualificazione dell’operazione da parte dell’agenzia delle Entrate in due distinte cessioni, delle quali una avente ad oggetto il fabbricato e l’altra l’area di pertinenza, considerata come area edificabile e quindi suscettibile di generare sempre plusvalenze imponibile come reddito diverso, in base al medesimo articolo 67, lettere a) e b), del Tuir. In tale eventualità, il lettore chiede di sapere quale sia il valore di carico dell’area per la società semplice e se questo possa coincidere con l’importo a suo tempo rivalutato dalla società commerciale. Sul punto, in assenza di specifiche indicazioni di prassi e di giurisprudenza, si ritiene che il valore di partenza debba comunque essere rappresentato dall’importo assoggettato a imposta sostitutiva, che ha determinato una soluzione di continuità, sotto il profilo, esclusivamente fiscale, rispetto alla posizione della società commerciale inizialmente proprietaria. Occorrerà pertanto procedere a un’imputazione pro quota del valore in querstione tra fabbricato e area, utilizzando il criterio di accertamento eventualmente adottato dall’agenzia delle Entrate.

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