Cessione senza plusvalenza per l’immobile demolito e ricostruito posseduto da oltre 5 anni

L’operazione di vendita da parte del privato di un fabbricato, ricostruito dopo la sua demolizione (l’intervento di ricostruzione dell’unità immobiliare, qualora rispetti i parametri volumetrici preesistenti, non fa perdere ad essa «l’originaria identità giuridica e catastale», salvo eventuali riclassificazioni di categoria; vedi circolare 11/E/2007, punto 3), si inquadra ordinariamente nella categoria dei redditi diversi disciplinata dall’articolo 67 del Testo unico delle imposte sui redditi, Dpr 917/1986, in base al quale non sussiste il conseguimento di una plusvalenza imponibile ai fini Irpef qualora il possesso del bene da parte del cedente abbia avuto una durata superiore a cinque anni, oppure sia stato acquisito a titolo ereditario (lettera b).

In caso contrario, ossia se l’immobile oggetto di ricostruzione è stato acquistato da meno di cinque anni, la plusvalenza derivante dalla vendita sarà soggetta a prelievo Irpef e determinata dalla differenza fra il corrispettivo di vendita conseguito e tutti i costi inerenti (escluso quello dell’area,in quanto insito nel costo del fabbricato sulla quale insiste) unitamente a quelli necessari alla demolizione ed alla ricostruzione, debitamente documentati (articolo 68, comma 1, del Testo unico delle imposte sui redditi, Dpr 917/1986). Sebbene il caso prospettato in questa sede riguardi un ordinario intervento di recupero verosimilmente di una sola unità immobiliare, è utile segnalare in via di principio che l’iniziativa attuata dal lettore è stata oggetto di interventi interpretativi da parte dell’amministrazione finanziaria (risoluzione 204/E/2002 e risposta ad interpello n. 426 del 24 ottobre 2019), nonché della giurisprudenza di legittimità in essi richiamata, concernenti la ricostruzione e vendita di un considerevole numero di unità immobiliari (abitazioni e box) con aumento di volumetria. Secondo i criteri enunciati nelle risoluzioni, in questo contesto operativo si configura in ambito fiscale un’attività d’impresa in base all’articolo 55 del Testo unico delle imposte sui redditi, Dpr 917/1986, posto che «la qualifica di imprenditore può determinarsi anche per un solo affare in considerazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che il suo svolgimento comporta. Essa, pertanto, deve essere attribuita anche a chi utilizzi e coordini soltanto un proprio capitale per fini produttivi, non essendo necessario che la funzione organizzativa dell’imprenditore abbia ad oggetto anche le altrui prestazioni lavorative, autonome o subordinate, o che i mezzi di cui ci si avvalga costituiscano un apparato strumentale fisicamente percepibile, in quanto quest’ultimo può ridursi al solo impiego di mezzi finanziari».

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