L’area che concede edificabilità non è soggetta a Imu

L’area che ha perso qualsiasi potenzialità edificatoria per effetto della perequazione urbanistica, con trasferimento della volumetria ad altro suolo non ancora individuato, non è qualificabile come area edificabile ai fini Ici/Imu. Fino all’atterraggio della volumetria su di un altro suolo, inoltre, di essa non si tiene alcun conto ai fini dell’applicazione del tributo comunale.

La Cassazione, con l’ordinanza 1545 depositata ieri, conferma i criteri di diritto sanciti nell’importante arresto delle Sezioni unite, di cui alla sentenza 23902/2020.

Ai fini Ici/Imu, un’area è considerata edificabile sulla base della qualificazione attribuita dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune. Si tratta di una definizione essenzialmente formale che prescinde dalle concrete prospettive di edificazione del suolo. Si pensi al caso classico del suolo che, pur rientrando nel piano generale del Comune, in assenza di strumenti attuativi, non possa in alcun modo essere effettivamente sfruttato sotto il profilo costruttivo. L’area sarà comunque considerata edificabile ai fini Imu, anche se il valore ad essa attribuibile dovrà debitamente ponderare le prospettive di edificazione.

Si è posto al riguardo il problema della tassazione delle aree che, sebbene siano incluse nel piano urbanistico generale del Comune, per effetto del meccanismo della perequazione urbanistica, abbiano perso qualunque potenzialità edificatoria, a beneficio di altri comparti non ancora individuati. Si tratta della fase in cui la volumetria è ancora «in volo» dal suolo «di decollo» in attesa di individuare quello «di atterraggio». Il punto è che l’Imu è un’imposta reale, che colpisce cioè i beni (fabbricati, aree e terreni agricoli) e non i meri diritti. Per questo motivo, le Sezioni unite, nella citata sentenza 23902, sono giunte alla conclusione che di quella potenzialità edificatoria non si deve tener conto né nella valutazione del suolo “di decollo”, che ne è privo, né di quello “di atterraggio”, che non è ancora noto. Di conseguenza, se per effetto di tale meccanismo l’area di partenza è del tutto priva di potenzialità edificatorie, la stessa non può essere considerata fabbricabile nell’applicazione del tributo comunale.

A questi criteri, si è pertanto attenuta l’ordinanza in commento. Secondo il Comune in particolare, l’area di partenza, anche se priva di capacità edificatoria, avrebbe dovuto essere comunque ritenuta fabbricabile, in attesa di identificare i suoli beneficiari della volumetria. La tesi è stata tuttavia rigettata dalla Corte, in nome dei principi statuiti dalle Sezioni unite.