La domanda
Una Srl che svolge attivitá di costruzioni immobili destinati alla rivendita, risulta aggiudicataria di un immobile in corso di costruzione in una procedura esecutiva. Il soggetto esecutato è anche esso una Srl avente lo stesso oggetto di attivitá.
In sede di decreto di assegnazione la societá aggiudicataria presenta la dichiarazione di responsabilitá con la quale si impegna a cedere l’immobile entro cinque anni dall’aggiudicazione.
Si chiede :
1) L’operazione è soggetta a Iva? Se sì qual è l’aliquota da applicare ?
2) Chi deve emettere, eventualmente, la fattura ?
3) Se non viene emessa la fattura quali sono gli adempimenti eventualmente posti a carico della Srl aggiudicataria?
G.C. – Napoli
La cessione di un immobile non ultimato è sempre soggetta a Iva.
L’agenzia delle Entrate ha chiarito che la cessione di un fabbricato effettuata in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo è esclusa dal regime di esenzione previsto dai numeri 8-bis) e 8-ter) dell’articolo 10 del Dpr 633/72 trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivo la cui cessione, pertanto, deve essere in ogni caso assoggettata ad Iva (circolare 12/E/2007 e risoluzione 68/E/2007). L’aliquota applicabile dipende da diverse variabili che non sono state specificate (se si tratta di immobile abitativo o strumentale, se sono stati effettuati dei lavori di ristrutturazione dalla società “esecutata”, eccetera). Per quanto concerne il soggetto tenuto a effettuare gli adempimenti Iva, la risoluzione 68/E/2006, ha chiarito che il professionista delegato alle operazioni di vendita - ai sensi dell’articolo 591 bis del Codice di procedura civile - è obbligato a emettere fattura in nome e per conto del contribuente e a versare l’Iva incassata all’amministrazione finanziaria. Se la fattura non viene emessa entro quattro mesi dall’effettuazione dell’operazione, la società aggiudicataria deve attivarsi con la procedura prevista dall’articolo 6, comma 8 del Dlgs 471/97.
