Locazioni, i canoni non riscossi «saltano» la dichiarazione con sfratto o ingiunzione

I canoni non percepiti derivanti dalla locazione di immobili abitativi non sono assoggettati a tassazione, ma solo se comprovati dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento: in questa ipotesi è tassata la sola rendita catastale.

L’articolo 26 del Tuir prevede la concorrenza dei redditi fondiari alla formazione del reddito complessivo indipendentemente dall’effettiva percezione. Con specifico riferimento ai canoni derivanti da fabbricati ad uso abitativo, lo stesso articolo 26 detta, però, una regola speciale: il locatore può, infatti, non dichiarare i canoni a condizione che la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.

Questa norma è stata oggetto di una revisione in quanto, fino a prima delle modifiche apportate con il Dl 34/2019 (entrato in vigore il 30 giugno 2019), i canoni non percepiti dovevano comunque essere dichiarati fino alla conclusione del procedimento di convalida di sfratto. Ora, invece, è sufficiente dimostrare di aver avviato il procedimento.

In questa ipotesi, ai fini dichiarativi, se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato il rigo RB1 nel modello Redditi Pf 2023 (o rigo B1 del modello 730/2023), riportando in colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando in colonna 7 (casi particolari) il codice 4. Così facendo, solo i canoni effettivamente percepiti sono soggetti ad imposta. Se, invece, il canone non è stato percepito per intero va assoggettata a tassazione la sola rendita catastale.

Qualora i canoni non riscossi dal locatore nel periodo di riferimento siano percepiti in un periodo di imposta successivo, devono essere assoggettati a tassazione con le regole previste dagli articoli 17 e 21 del Tuir (tassazione separata).

Non sempre però il locatore che non percepisce canoni provvede immediatamente ad avviare le procedure esecutive; pertanto, capita molto spesso che l’eccezione di cui all’articolo 26 del Tuir non trovi applicazione.

In questa ipotesi, i canoni non percepiti sono assoggettati a tassazione con le regole ordinarie, vale a dire facendo concorrere alla formazione del reddito complessivo il 95% del canone di locazione pattuito nel contratto, oppure il 75% per gli immobili ubicati nelle città di Venezia, Giudecca, Murano, Burano oppure il 65% per quelli di interesse storico o artistico.

Ai fini dichiarativi va compilato il quadro RB del modello Redditi PF (o quadro B del modello 730/2023) indicando nella colonna 6 l’ammontare del canone pattuito (non, quindi, quello percepito) moltiplicato per la percentuale che corrisponde al codice indicato nella colonna 5 (cioè quelle che determinano la misura del canone da assoggettare a tassazione, quindi ad esempio, codice 1 se il canone concorre al reddito per il 95% o codice 2 se per il 75%, ecc.).

Al momento della convalida di sfratto per morosità, per le imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare da indicare nel rigo CR8 del modello Redditi PF (o G2 del modello 730).

Per determinare il credito d’imposta che spetta, è necessario calcolare le imposte pagate in più, relativamente ai canoni non percepiti, riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per effetto di canoni di locazione non riscossi.

Qualora il contribuente non intenda avvalersi del credito d’imposta nell’ambito della dichiarazione dei redditi, ha la facoltà di presentare agli uffici finanziari competenti apposita istanza di rimborso.