Prima casa con due unità non «fuse» in Catasto: spazio all’esenzione Imu

È esente da Imu l’abitazione principale composta da due unità immobiliari, separatamente accatastate e unitariamente utilizzate dal possessore. Ciò perché la disciplina di riferimento richiama un’unica unità immobiliare iscritta o “iscrivibile” in catasto. A dirlo è la Cgt del Piemonte con la sentenza 199/1/2023 (presidente Giacalone, relatore Paladino) depositata il 5 maggio scorso.

La vicenda riguardava un villino composto da due unità immobiliari separatamente accatastate ma funzionalmente connesse, in quanto destinate unitariamente ad abitazione principale del possessore. Il Comune aveva contestato l’esenzione Imu con riferimento ad una delle due unità, alla luce della formulazione legislativa, di cui all’articolo 13, Dl 201/2011, secondo cui è esente la casa di abitazione che costituisca una unica unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto. Il contribuente si è opposto all’avviso, facendo leva sul fatto che la norma Imu richiami non solo l’unità già iscritta come unico fabbricato, ma anche quella potenzialmente iscrivibile.

La Cgt di secondo grado ha accolto le ragioni del contribuente, riformando radicalmente la pronuncia di primo grado. La tesi dei giudici di appello potrebbe apparire plausibile. Il punto è tuttavia che – se così fosse in tutti i casi – la previsione in ordine al fatto che debba trattarsi di una unica unità, introdotta proprio al fine di superare la permissiva giurisprudenza di Cassazione in materia di Ici, potrebbe essere aggirata più facilmente. Si ritiene, invece, che la ratio della disposizione in esame sia quella di salvaguardare l’esenzione nelle ipotesi in cui, in presenza di fabbricati di nuova costruzione, il contribuente sia in attesa di accatastamento. Un altro caso particolare potrebbe verificarsi qualora le due unità immobiliari siano nella titolarità di soggetti diversi (ad esempio, marito e moglie). In tale eventualità, la fusione dei due appartamenti sarebbe inibita e si potrebbe però ricorrere all’accatastamento unitario ai soli fini fiscali, con il quale alle due unità, che restano distintamente iscritte in catasto, viene assegnata una quota di rendita, quasi si trattasse di due porzioni di uno stesso immobile. In questo modo, sarebbe altresì accertato che l’intero compendio non sia riconducibile a un immobile di lusso (categoria A/1, A/8 o A/9), al quale l’esenzione non potrebbe mai essere attribuita.

Diversamente, nell’ipotesi in cui non vi siano ostacoli alla fusione delle due unità, si è dell’opinione che la lettura più coerente con l’evoluzione legislativa, sia quella secondo cui l’accatastamento unitario rappresenti una condizione necessaria per l’applicazione dell’esonero Imu (così, Cassazione, n. 34813/2022).

Va detto, peraltro, che nella fattispecie decisa dalla Corte piemontese il contribuente aveva medio tempore comunque provveduto all’adempimento, senza che emergesse una fattispecie di immobile di lusso.