Tax credit affitti commerciali: chance per una riduzione (temporanea) dei canoni

Strutture alberghiere, termali, agrituristiche, agenzie di viaggio e turismo, tour operator, porti turistici: per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2022 le imprese del settore turistico – con determinati requisiti – possono di nuovo contare sul tax credit affitti. Perché il decreto Sostegni-ter (Dl 4/2022, articolo 5) ha prolungato per questi tre mesi l’agevolazione che aveva esordito due anni fa con il Dl Rilancio 34/20 (articolo 28) e che è stata più volte modificata, da ultimo con il Dl Sostegni-bis 73/21.

Il credito d’imposta è del 60% e riguarda il canone mensile di locazione di immobili a uso non abitativo, destinati all’attività industriale, commerciale o artigianale, e il canone mensile per affitto d’azienda.
Ma vale a certe condizioni (si veda anche questo articolo):
● l’impresa non deve aver avuto ricavi o compensi superiori a 5 milioni nel periodo d’imposta 2020 (cioè precedente a quello in corso al 26 maggio 2021);
● nel mese agevolabile del 2022 deve aver subìto un calo del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del 2019;
● deve presentare un’autodichiarazione al Fisco, per attestare il rispetto di requisiti e limiti relativi agli aiuti di Stato (Temporay Framework).

Il tax credit concesso alle imprese turistiche è cedibile, ed è anch’esso interessato dalla stretta sulla cessione multipla dei crediti – prevista dallo stesso Sostegni-ter – a partire dal 17 febbraio (in attesa di vedere come potranno tradursi le ipotesi di modifica, vedi l’articolo).

Anche nel limite di una cessione, però, resta sempre possibile una strada: trasferire il credito d’imposta al locatore e vedersi scontare una quota del canone mensile. Una sorta di taglio all’affitto, anche se temporaneo. Ma concreto.

In tema di “revisione” dei canoni, c’è stata invece una norma un po’ anomala e dimenticata, che invitava le parti a un «Percorso condiviso per la ricontrattazione delle locazioni commerciali». Una norma arrivata con la legge 69/2021 di conversione del Dl Sostegni 41/21, che l’ha inserita con l’articolo 6-novies del decreto. Ma con una formulazione molto, troppo generale: limitandosi a «consentire un percorso regolato di condivisione dell’impatto economico derivante dell’emergenza epidemiologica da Covid-19 nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d’affari», e a disporre che «locatario e locatore sono tenuti a collaborare tra di loro per rideterminare il canone di locazione». Una formulazione così fumosa da spingere i servizi studi delle Camere a notare che «non vi sono osservazioni per quanto concerne l’impatto della previsione sui rapporti tra soggetti privati».

Lo stesso legislatore ha poi corretto il tiro, approfittando della legge di conversione del Dl Sostegni-bis 73/21. Aggiungendo l’articolo 4-bis, con la legge 106/21 sono infatti arrivate alcune precisazioni: il locatario e il locatore sono chiamati a collaborare tra di loro – in buona fede – per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021; ma il locatario non doveva aver beneficiato, a partire dall’8 marzo 2020, delle misure di sostegno previste per fronteggiare la crisi né di altri strumenti economico-finanziari concordati con il locatore.

Quanto i beneficiari, il “percorso” si è rivolto agli esercenti attività economica con un ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi nel periodo compreso tra il l° marzo 2020 e il 30 giugno 2021 inferiore almeno del 50% rispetto a quello dell’anno precedente; e con l’attività sottoposta a una chiusura obbligatoria per almeno 200 giorni anche non consecutivi dopo l’8 marzo 2020.

Le nuove condizioni sono state giudicate da più parti molto restrittive. Ma al di là delle critiche ai tanti paletti, resta un punto, sottolineato anche nel dossier del Senato sulla legge 106/21: la rinegoziazione del contratto è un’opzione sempre percorribile. «In generale si rileva che – nell’ambito dell’autonomia negoziale – locatore e conduttore sono sempre legittimati a rinegoziare il contratto che li vincola, e a determinare liberamente la durata delle nuove condizioni contrattuali».

Da questo punto di vista, nei rapporti di locazione commerciale, una mano di aiuto concreta e ulteriore (rispetto alle possibilità già offerte dal Codice civile) è sicuramente il tax credit affitti. La misura costa, è vero (e in quest’ultima proroga sono stati stanziati 128,1 milioni di euro per il 2022). Ma ha il merito di potersi tradurre in un sollievo immediato, più facilmente percorribile.