Assemblee, abusi edilizi e accesso autonomo: già operative le nuove regole per il superbonus del 110%

Una delle novità più attese della legge 126/2020 di conversione del Dl 104/2020 è sicuramente quella che riguarda le assemblee condominiali per i lavori agevolati dal superbonus del 110 per cento. L’articolo 63 del Dl 104 convertito prevede l’inserimento di un nuovo comma 9-bis nell’articolo 119 del Dl 34/2020, per cui le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi relativi al superbonus «e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio».
Viene inoltre prevista, anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, la possibilità, previo consenso di tutti i condomini, di partecipazione all’assemblea con modalità di videoconferenza.

Le nuove disposizioni, già in vigore dal 14 ottobre e quindi subito utilizzabili per le nuove assemblee, se rappresentano il tentativo del legislatore di semplificare le procedure per avviare i lavori agevolati, introducono delle incoerenze rispetto al sistema previsto dal Codice Civile per la regolazione dei diritti condominiali e personali dei condòmini. È già preoccupazione di molti, infatti, la compressione del diritto soggettivo di ogni condòmino di poter esercitare l’opzione in piena libertà, atteso che una delibera assembleare per la cessione del credito o lo sconto in fattura sarebbe cogente per tutti i condòmini, impendendo a colui che volesse invece usufruire della (più vantaggiosa) detrazione di esercitare il suo pieno diritto. Se l’assetto normativo non verrà rivisto, il rischio contenzioso è dietro l’angolo.

Il Dl 104/2020 convertito interviene anche sulla definizione di «accesso autonomo dell’esterno» delle unità immobiliari, ai fini del superbonus: l’articolo 51 inserisce un nuovo comma 1-bis nel già richiamato articolo 119, per cui «per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva». Si tratta di una definizione che era già stata data dal Mef in sede di risposta all’interrogazione parlamentare 5-04688 del 30 settembre 2020 e che contrasta con quella invece presente nel decreto Requisiti del Mise dell’8 agosto 2020, per cui, invece, tale accesso autonomo deve essere «chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cottile o giardino di proprietà esclusiva» (e non “non esclusiva”).

L’articolo 57-bis del Dl 104/2020 convertito, però, inserisce anche un altro comma 1-bis (sic) e un comma 4-ter all’articolo 119 del Dl 34/2020, che disciplinano gli interventi nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici, prevendendo un aumento del 50% dei limiti di spesa agevolabile per gli interventi di ricostruzione riguardanti i fabbricati danneggiati.
Infine, l’articolo 51 del Dl 104/2020 convertito introduce un nuovo comma 13-ter all’articolo 119 del Dl 34/2020, con il quale viene stabilito che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi: insomma, le verifiche di eventuali abusi/irregolarità edilizie, per gli interventi condominiali, andranno eseguite soltanto sulle parti comuni, prescindendo dai singoli alloggi.