Imposte

Il superbonus non è precluso sui fabbricati con precedenti abusi sanabili

Il chiarimento della Dre Marche: ok al 110% per immobili oggetto di precedenti modesti lavori privi di titolo

di Guglielmo Saporito

Più chiari i rapporti tra bonus fiscali fino al 110% per lavori su immobili e regolarità urbanistica, grazie ad una precisazione ottenuta dal Collegio dei geometri di Ancona. Con parere 910-1 dell’agosto 2020, l’agenzia delle Entrate delle Marche precisa che si può ottenere il bonus per immobili sui quali siano stati effettuati precedenti modesti lavori privi di titolo amministrativo, perchè basta una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà che indichi la data di inizio lavori e descriva gli interventi come agevolabili.

Gli interventi liberi, che non necessitano di alcun titolo abilitativo, sono quelli descritti nel Dlgs 222 del 2016 (tabella A) e del Dm infrastrutture 2 marzo 2018: manutenzione ordinaria, interventi per prevenire atti illeciti da parte di terzi, cablatura degli edifici, contenimento dell’inquinamento acustico, interventi finalizzati a risparmi energetici installando fonti rinnovabili di energia, modifiche volte alla prevenzione degli infortuni domestici e gli interventi di messa a norma degli edifici e degli impianti tecnologici. Su un gradino superiore vi sono i lavori che esigono la Cila, comunicazione di inizio lavori corredata da dichiarazione asseverata da un tecnico: con tale provvedimento si possono effettuare interventi liberi, di modesta manutenzione straordinaria. Quindi, se si chiedono bonus fiscali su immobili che presentino in partenza opere edilizie prive di titolo, occorre verificare se gli interventi siano di edilizia libera e se vi sia comunque conformità.

Ad esempio, secondo l’Agenzia, se l’abuso derivi solo dall’esser stato utilizzato un tipo di provvedimento diverso (una Dia invece di una concessione edilizia), si può chiedere una sanatoria (da trasmettere poi all’Agenzia) ed il bonus fiscale può essere richiesto perche’ la sanatoria ha l’effetto di impedire la decadenza dai benefici fiscali. Se invece le opere abusive sono in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi, cioè si tratta di opere non sanabili, vi è decadenza dai benefici fiscali. La decadenza a sua volta ha un margine di tolleranza del 2% in altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta, rispettando le destinazioni e gli allineamenti (articolo 49 Dpr 380 / 2001). In tale quadro, il bonus fiscale può essere chiesto anche per immobili con abusi sanabili e fiscalmente tollerabili, basta una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà indicante la data di inizio lavori, la tipologia (libera) dei lavori o una dichiarazione di eccedenza limitata al 2%. Se invece il bonus viene chiesto per immobili oggetto di piu’ consistenti interventi di manutenzione straordinaria o ristrutturazione, o con abusi superiori al 2%, è necessario risalire all’ultima situazione legittima (articolo 6 comma 1 bis Dpr 380/2001 modificato dal Dl 76/2020), rimediando a preesistenti abusi con una domanda di sanatoria, demolendo o versando una sanzione pecuniaria.

Se vi sono abusi di particolare consistenza non dichiarati, è rischioso sovrapporvi tacitamente la richiesta di bonus fiscale: il principio è infatti che su un edificio irregolare si possono realizzare solo le opere di manutenzione (Corte costituzionale 529/1995), mentre tutte le innovazioni e le migliorie possono essere autorizzate solamente se partono da un presupposto di piena legittimità. A tale severità rimedia in parte la circolare Lunardi (Lavori pubblici 7 agosto 2003 numero 41714), la quale ammette che si possano effettuare lavori edili su abusi edilizi, intervenendo anche su edifici non regolarizzati, purchè prima dei nuovi lavori sia stata chiesta una sanatoria. I lavori, in questo caso, possono iniziare (anche sfruttando il bonus), in attesa di ottenere la sanatoria urbanistica, ma a rischio del committente.

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