Fabbricati da demolire, il Fisco conferma la svolta: niente plusvalenza come area edificabile

La cessione di un fabbricato da demolire non è assimilabile alla vendita di un’area edificabile. Pertanto, la tassazione della plusvalenza segue le regole previste per i fabbricati (articolo 67, lettera b, del Tuir). Se il fabbricato è posseduto da più di cinque anni o se è stato acquisito per successione, l’eventuale plusvalenza non sconta quindi alcuna imposta diretta.
Con la risposta a interpello 331 pubblicata il 10 settembre dall’agenzia delle Entrate viene ribadito il principio già fissato con la circolare 23/E/2020 in materia di tassazione delle plusvalenze immobiliari realizzate al di fuori della sfera dell’impresa.

Il caso riguardava la cessione di un compendio immobiliare, acquisito per successione, nei confronti di un soggetto intenzionato alla demolizione dello stesso e successiva edificazione. L’istante chiedeva quindi se tale cessione potesse generare una plusvalenza imponibile.

La cessione di un immobile da parte di una persona fisica può generare una plusvalenza riconducibile ai redditi diversi di cui all’articolo 67 del Tuir, lettere a) e b) del Tuir. I casi possibili sono due: il primo è quello della cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria o aree edificabili, il secondo è la vendita di immobili acquistati da meno di 5 anni.

Quindi, fabbricati e terreni generano una plusvalenza tassata solo se ceduti prima che siano decorsi cinque anni dall’acquisto e sempre che non siano stati acquisiti per successione.La ratio di questa previsione è quella di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni immobiliari poste in essere con intento speculativo. Le plusvalenze derivanti dalle aree suscettibili di utilizzazione edificatoria sono, invece, tassate indipendentemente dal periodo che intercorre tra il momento della vendita e quello dell’acquisto.

Per molto tempo, l’Agenzia ha sostenuto la tesi, contenuta nella risoluzione 395/2008, secondo cui la vendita a titolo oneroso di fabbricati ricadenti in un’area oggetto di un piano di recupero, approvato in via definitiva dal Comune, dovesse essere ricondotta alla fattispecie della cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, con conseguente tassabilità della plusvalenza, a prescindere dal periodo di possesso. Questa interpretazione era poi stata estesa anche ad altre fattispecie quale quella dei fabbricati da demolire.

Preso atto dell’orientamento della giurisprudenza di legittimità contrario alla sua tesi, con la recente circolare 23/E/2020, l’Agenzia delle Entrate ha superato le considerazioni contenute nella risoluzione del 2008 e condiviso l’orientamento della giurisprudenza. Quindi anche una superficie di terreno con fabbricato destinato alla demolizione, come nella fattispecie oggetto della risposta 331, non deve essere considerato terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. Analoghe considerazioni erano state espresse anche nella precedente risposta n. 312/2020.

Resta l’amarezza dei contribuenti che influenzati dalle interpretazione dell’agenzia delle Entrate avevano rivalutato il complesso immobiliare come se fosse un’area edificabile gettando alle ortiche l’imposta sostitutiva. L’agenzia dovrebbe non lesinare il rimborso.