Imu e leasing, l’obbligo torna a carico del locatore a fine contratto

Per gli immobili concessi in locazione finanziaria il soggetto passivo Imu va identificato nel locatario del bene a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto. Pertanto, a decorrere dal 1° gennaio 2020 non è più applicabile il regime di soggettività passiva prevista per la Tasi che permaneva in capo al locatario fino «alla data di riconsegna del bene al locatore, comprovata dal verbale di consegna».

È quanto sembra evincersi dalla circolare 1/Df del Mef del 18 marzo scorso, che fornisce chiarimenti in materia di applicazione dell’imposta municipale propria (Imu), introdotta dall’articolo 1, commi da 738 a 782 della legge di bilancio 2020, a seguito dell’abrogazione dell’imposta unica comunale e contestuale eliminazione del tributo per i servizi indivisibili (Tasi), di cui era una componente.

L’abrogazione della Tasi e il ripristino dell’Imu portano, secondo il Mef, a rivedere i termini della soggettività passiva per gli immobili in leasing. La questione era stata oggetto di ampio dibattito in vigenza della “vecchia” Imu, con l’insorgere di un ingente contenzioso tributario, oggetto anche di numerose sentenze di Cassazione. Ma vediamo nel dettaglio i termini della questione.

L’articolo 9 comma 1 del Dlgs 23/2011, in tema di imposta municipale prevede come regola generale che il soggetto passivo Imu è il proprietario dell’immobile o titolare di altro diritto reale; in deroga alla regola generale, per gli immobili concessi in locazione finanziaria il soggetto passivo è il locatario, a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.

Pertanto, nella locazione finanziaria, la soggettività passiva Imu non era basata sulla titolarità giuridica del bene (diritto reale), ma piuttosto sul possesso dello stesso. Al termine del contratto, in caso di esercizio dell’opzione finale di acquisto la soggettività passiva restava in capo al locatario (nella nuova veste di proprietario), ovvero – in caso di mancata opzione – veniva acquisita alla società di leasing.

Se nella vigenza del contratto di leasing non vi erano quindi dubbi su chi fosse il soggetto passivo, nel caso di risoluzione è sorto un contrasto interpretativo sulla corretta attribuzione della soggettività passiva Imu nel caso in cui – a seguito della risoluzione – l’utilizzatore non riconsegni il bene alla società di leasing.

La tesi delle società di leasing era che la soggettività passiva in capo all’utilizzatore, essendo legata al “possesso” del bene, si protraeva finché non si realizzava la riconsegna dell’immobile. Solo con la restituzione si produce per il locatario un effetto liberatorio, dal punto di vista civile e fiscale. Tale tesi era stata espressamente recepita con l’articolo 1, comma 672, della legge 147/2013, ai fini della Tasi, che aveva espressamente stabilito che per «durata del contratto» doveva intendersi il periodo intercorrente dalla data di stipulazione alla data di riconsegna del bene al locatore, comprovata dal verbale di riconsegna del bene.

Sebbene numerose commissioni tributarie abbiano confermato che quanto stabilito per la Tasi per la corrispondenza dei presupposti impositivi potesse valere anche per l’Imu, la Cassazione, in diverse sentenze (in particolare la 25249 e la 29973 del 2019), ha sostenuto la tesi contraria. Non mancano, peraltro, sentenze di segno opposto della stessa Suprema corte (si veda la 19166/2019)

La circolare del Mef sposa ora la tesi prevalente della Cassazione, affermando che - per quanto concerne l’individuazione del soggetto passivo in caso di locazione finanziaria - a decorrere dal 1° gennaio 2020, il comma 743,«in linea di continuità con il precedente regime impositivo», ha stabilito che per «gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, il soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto». Non essendo più prevista la regola stabilita in ambito Tasi – secondo cui la durata del contratto va intesa come il periodo intercorrente dalla data di stipulazione alla data di riconsegna del bene al locatore – secondo il Mef la soggettività passiva Imu in capo al locatore cessa al termine del contratto, indipendentemente dalla riconsegna del bene.

Si tratta di un’impostazione che rischia di riaprire un contenzioso tra società di leasing e Comuni che si riteneva ormai superato.